27 Pessoas online preenchendo o Contrato de Aluguel de Imóvel Residencial agora agora
Analista Jurídico Camilla Soares
13/06/2024

Os 5 【ERROS】 que invalidam o seu Contrato de Aluguel/Locação de Imóvel Residencial【Cuidado】 com o 4º!

Descubra como fazer um Contrato de Aluguel Residencial simples? Qual o valor da multa por atraso no aluguel residencial? Qual o valor de reajuste do Contrato de Aluguel Residencial. Modelo de contrato simples e adaptado a nova Lei de Inquilinato para imprimir em Word e PDF.

  1. 1. O que é um Contrato de Aluguel Residencial?​
  2. 2. Como fazer um Contrato de Aluguel Residencial?​
  3.     2.1. Dados Obrigatórios
  4.     2.2. Situação do Imóvel Residencial
  5.     2.3. Descrição do Imóvel Residencial
  6.     2.4. Valor do Aluguel e Formas de Pagamento
  7.     2.5. Reformas estruturais​ no imóvel residencial
  8. 3. Qual o prazo do Contrato de Aluguel Residencial?
  9. 4. Quais são as garantias de pagamento aceitas no Contrato de Aluguel Residencial?​
  10.     4.1. Caução
  11.     4.2. Fiança
  12.     4.3. Seguro Fiança
  13. 5. Rescisão de Contrato de Aluguel Residencial
  14.     5.1. Ação de Cobrança de Aluguel
  15.     5.2. E se ocorrer a venda do imóvel alugado?

Quem nunca se deparou com um momento de reflexão em sua vida, onde começa a pensar em sair da casa dos seus pais e ir morar sozinho?

Pode ser que se encantou por uma jovem ou rapaz e decidem que chegou a hora de darem um passo maior na relação, de morarem juntos.

A partir daí começa a analisar as possibilidades, percebe que essa próxima etapa da sua vida não é tão fácil e simples como imaginava, a começar pelo local residencial.

Isso porque comprar uma casa com um belo jardim, ou um apartamento com vista para um lindo parque, acaba não sendo tão barato.

Sendo assim, você acaba percebendo que, se quiser começar logo essa nova fase da sua vida, a solução mais rápida é alugar um imóvel para morar. Porém, como fazer isso de forma segura?

A resposta é simples: formalizar a situação com um contrato de aluguel. Contudo, você não pode pegar qualquer contrato,  como esses  oferecidos de forma gratuita pela internet, pois, muitos estão desatualizados e repletos de vícios jurídicos.

Continue lendo para saber como conseguir o seu contrato de forma rápida, segura e sem burocracia. 

1. O que é um Contrato de Aluguel Residencial?

É o contrato pelo qual o locador propõe-se a ceder o uso e o gozo de um imóvel residencial ao locatário. Ou seja, alugar é ceder um bem para que outra pessoa use, no caso o imóvel residencial.

Diante disto, é bom lembrar que “locador” é a pessoa que figura na condição de senhorio e “locatário” é a pessoa que figura na condição de inquilino.

Dessa forma, o Contrato de Aluguel Residencial irá detalhar tudo sobre a transação: o valor que será pago todos os meses e o valor de multa no caso de desistência do aluguel, sendo que alguns imóveis também são alugados já mobiliados.

Se esse for o caso do seu contrato, essa informação deve constar no documento para evitar que o locatário suma com alguma mobília.

2. Como fazer um  Contrato de Aluguel Residencial?

Vejamos quais são os requisitos mais importantes deste contrato.

Dados Obrigatórios

Os dados pessoais das partes, locador e locatário devem ser descritos no contrato de acordo com a Lei 8245/1991, a Lei do Inquilinato, e o Código Civil.  São eles:

  • O nome completo das partes do contrato;
  • A nacionalidade das partes;
  • O Código de Pessoa Física;
  • Contatos (telefone, e-mail, entre outros);
  • O endereço completo do imóvel;
  • O Código de Endereçamento Postal (CEP) do imóvel que será alugado;

Caso uma imobiliária tenha poderes para negociar em nome do proprietário, deve-se preencher o nome da imobiliária locadora e número de Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ).

Sendo assim, esse documento segue regras previstas em diversas leis brasileiras, como o Código Civil e a Lei nº 8.245/91 (lei do inquilinato) e ter um contrato Padrão completo em mãos, feito de acordo com a Nova Lei do Inquilinato, é raro hoje em dia.

Isso é porque as pessoas que não trabalham em contato com legislação, não tem o conhecimento de tudo o que ela recomenda. 

Situação do Imóvel Residencial

É importante pesquisar a verdadeira situação da residência, como casa, hotel, pousada, antes de realizar o contrato de aluguel, para evitar ser surpreendido com uma decisão judicial informando que o locador não é mais o dono do imóvel.

Não é porque tenham restrições nessa propriedade que significa que o aluguel não possa ser realizado, mas sim que o contrato deve preencher cláusulas que falem dos riscos existentes.

Um exemplo dessas cláusulas é dar garantia de que caso a propriedade mude de dono, o contrato será cumprido até o fim do seu prazo.

É importante também está expresso no contrato sobre a possibilidade de sublocação, se será permitido ou não.

Além disso, é bom estar previsto no documento se haverá seguro contra sinistro e quem será o responsável pelo seu pagamento.

Descrição do Imóvel Residencial

O imóvel que será alugado deve ser descrito no contrato, sendo indicado endereço onde está localizado e qualquer outra informação que possa ser usada para sua identificação.

Deve estar claro no documento a informação de como está a estrutura da residência no momento de realização do negócio jurídico.

Essa comprovação será feita através de um Laudo de Vistoria, que deve ser anexado ao contrato, onde constará como está a estrutura do imóvel antes da realização do acordo.

Esse anexo é importante para comparação no fim do prazo do contrato, onde será possível identificar possível necessidade de reparação.

Com isso, caso tenha algum estrago na propriedade territorial durante o contrato, o inquilino terá que realizar o conserto.

Por isso esse parecer deve ser bem detalhado e incluir fotos, o que facilita a constatação de reparos, além de poder ser feito pelas partes ou por terceiros, se os contratantes assim desejarem.

Todas essas informações devem estar descritas no seu contrato, sem elas a sua maior prova do que foi acordado não terá validade jurídica.

Valor do Aluguel e Formas de Pagamento

O valor do aluguel deve constar no contrato por extenso e em números.

Esse valor também deve estar em moeda nacional e ser informado de que forma ele será pago (boleto, transferência, cheque etc).

É essencial estabelecer uma data limite para o pagamento do aluguel em cada mês que, caso não seja respeitada, deve apresentar o valor da multa.

Outra informação importante é decidir quem pagará as despesas de condomínio, água, luz e IPTU, para que não apareçam dívidas ao imóvel pela falta de pagamento.

Após integralmente preenchido o contrato deve ser assinado, em duas vias de igual teor, por ambos os contratantes e, igualmente, por duas testemunhas.

No contrato também deve estar descrito como se dará o reajuste do valor do aluguel. O índice de reajuste e correção monetária se dará conforme o Índice Geral de Preços do Mercado divulgado pela Fundação Getúlio Vargas (IGP-M) ou outra forma que deve ser estabelecida entre as partes. 

Reformas estruturais no imóvel residencial

Esse é um ponto que merece atenção porque pode causar confusão entre as responsabilidades do locatário e do proprietário, motivo pelo qual devem estar escritas no contrato de locação residencial.

O inquilino é quem deve cuidar da manutenção do imóvel. Portanto, pinturas nas paredes, corte de grama e jardinagem, consertos em portas e janelas, entre outras obras essenciais são deveres do locatário.

O locador, no que lhe cocerne, é o responsável por evitar que ocorra problemas na estrutura do imóvel.

Caso o locatário deseje realizar obras para sua melhor comodidade, elas só deverão ser feitas com autorização do locador.

Todas essas informações devem estar descritas no seu contrato, sem elas a sua maior prova que consta o que foi acordado não terá validade jurídica.

3. Qual o prazo do Contrato de Aluguel Residencial?

A Lei do Inquilinato (Lei 8245/91) não estipula um prazo mínimo de locação e até mesmo permite a celebração de contratos por prazo indeterminado.

No caso de locação por prazo determinado, é comum o uso do prazo de 12 meses (um ano). Se após o término desse prazo as partes quiserem, podem realizar a sua renovação.

Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador solicitar o imóvel alugado sem um bom motivo, como atraso no pagamento do aluguel.

Já o locatário, todavia, poderá devolvê-lo pagando uma multa proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou o valor de até 3 aluguéis com despesas.

Por isso o instrumento particular de locação do imóvel não pode ser escrito por qualquer pessoa, já que ele comprova o acordo realizado pelas partes.

Na internet há muitos modelos de contrato grátis para download em word ou PDF. Todavia a grande maioria  não preenche todos os requisitos imprescindíveis para ser válido.

4. Quais são as garantias de pagamento aceitas no Contrato de Aluguel Residencial?

A garantia de locação também é uma cláusula fundamental do contrato porque se o inquilino não puder pagar o aluguel, há algumas formas de garantir que esse valor seja pago.

Os tipos de garantias mais usados ao alugar uma residência são por caução, por fiança e pelo seguro fiança, mas há ainda a opção de cessão fiduciária.

Caução

O locador pode pedir a pessoa que estiver alugando seu imóvel um valor como garantia de pagamento, ou seja, uma caução ou depósito caução.

O mais comum é que esse pagamento seja feito em dinheiro. A quantia deve ser o valor de até três meses do aluguel com despesas, como condomínio, água, luz, entre outros.

Essa garantia serve para que o proprietário tenha uma proteção, caso aconteça algum problema que não permita ao locatário realizar o pagamento do aluguel, como ficar desempregado.

Se após o encerramento do presente contrato não aparecer nenhum problema, o valor da caução será devolvido ao locatário.

Uma observação importante é que para cada tipo de garantia de pagamento existe cláusula e parágrafo específico, o que muitas pessoas não sabem e acabam preenchendo um contrato genérico que não vai garantir validade para o seu caso em particular. 

Fiança

Quando o inquilino indica outra pessoa como responsável pelo pagamento do aluguel, caso haja algum motivo que não permita que ele mesmo pague, chamamos essa terceira pessoa de fiador.

Se essa for a forma de garantia escolhida, no  presente contrato deve ter todas as informações pessoais do fiador, como nome completo, endereço e telefone para contato.

Pela nova Lei do Inquilinato, o fiador pode desistir da função, precisando, apenas, comunicar com 120 dias de antecedência para que seja encontrado outro.

Seguro Fiança

O Seguro Fiança é quando o inquilino escolhe a opção de pagar a uma seguradora um valor para que, se ele não puder pagar o aluguel, a seguradora faça isso.

No contrato deve estar escrito as informações desta seguradora, para que o proprietário do bem possa entrar em contato com ela, se isso acontecer.

5. Rescisão de Contrato de Aluguel Residencial pelo locador

Em um contrato de aluguel residencial deve ter as cláusulas penais. Elas são as consequências sofridas por cada um das partes se desrespeitarem alguma obrigação e acontecer a quebra de contrato.

Pode ocorrer, por exemplo, que o proprietário peça a desocupação do imóvel sem aviso prévio, seja ele de forma oral ou por carta.

O motivo mais conhecido para a rescisão do contrato é o atraso no pagamento. Se isso acontecer, costuma-se aplicar multa de 10% sobre o valor do aluguel.

Há ainda os casos em que uma das partes, proprietário ou inquilino, deseje terminar o contrato antes do seu prazo.Seja porque o locador não quer mais alugar o bem, ou porque o inquilino não tem mais condições de realizar o pagamento do aluguel, por exemplo.

Nesse caso, deve-se calcular o valor de 3 meses de aluguel a ser pago como multa ou ⅓ do valor que seria pago se o contrato fosse totalmente cumprido.

A lei brasileira não fala exatamente quais são as penalidades que deve ter no contrato de locação residencial, o que leva essa informação a ser tão importante para resguardar as partes pois, se alguém descumprir alguma cláusula, terá no contrato qual a penalidade a ser aplicada.

Dessa forma, é indicado que ele seja feito por um órgão de registro ou advogado, que sabe quais são as cláusulas obrigatórias que ele deve ter.

Ação de Cobrança de Aluguel

Quando o inquilino tem dívida com o proprietário ou a imobiliária, basta entrar com uma ação de cobrança, ou ação de despejo, para que seja expedido um mandado de despejo, e o locatário seja obrigado a deixar o imóvel em 15 dias. 

Se o Inquilino quiser suspender a ação de despejo, ele precisa pagar o valor que está devendo nesse prazo de 15 dias. 

Caso esse valor já tenha sido pago antes, ele deve apresentar o recibo ou comprovante de pagamento.

E se ocorrer a venda do imóvel alugado?

Esta é uma cláusula que muita gente não coloca nos contratos, apesar de ser muito importante, posto que se o proprietário resolver vender o imóvel, a preferência de compra é do inquilino.

Contudo, se a venda for feita a uma terceira pessoa, ela poderá simplesmente encerrar o contrato de aluguel.

Mas se houver no contrato uma cláusula de venda do imóvel e ele for vendido a uma terceira pessoa, o contrato de locação comercial terá que seguir até o fim de seu prazo.

Demonstra-se então que é muito importante saber o que a legislação brasileira fala sobre esse tipo de contrato, para evitar alguns problemas.

Geralmente, essas informações que são de extrema importância não estão presentes nos contratos gratuitos da internet.

Por isso, certifique-se que está celebrando um contrato completo e que não te trará problemas no futuro em vez de te ajudar a resolver qualquer desavença que possa surgir. 

Tudo sobre o Tema

Legislação: Código Civil e Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato)

Conceito: documento que comprova que uma pessoa cede o uso de seu imóvel residencial para que outra pessoa utilize-o, recebendo um valor como retribuição.

Vigência:  é recomendado o prazo de 12 meses nesse tipo de contrato, mas as partes podem decidir qual o prazo que aplicaram ao contrato.

Garantias de pagamento: as mais usadas são caução, fiança  e seguro fiança.

O que não pode faltar:

  • saber como está a situação jurídica e financeira do imóvel e locador;
  • qualificação das partes;
  • descrição do objeto;
  • vigência;
  • condições de pagamento;
  • cláusula para caso de venda do imóvel;
  • cláusula de reajuste;
  • cláusula sobre reformas estruturais na residencial;
  • cláusula de quebra de contrato.

Outras nomenclaturas para este documento


Dúvidas mais frequentes

1. Como fazer um Contrato de Aluguel Residencial direto com o proprietário?

Basta fazer um contrato de aluguel residencial particular para comprovar a realização do aluguel junto ao proprietário. No documento deve constar os dados das partes, formas de entrar em contato, além de tudo o que foi acordado entre as partes.

2. Quem paga o contrato de aluguel residencial: Locador ou locatário?

Em regra, a responsabilidades pelas despesas adicionais relacionadas ao negócio jurídico são do locatário. Contudo, as partes podem acordar de forma diversa, conforme explicado em nosso artigo sobre Contrato de Aluguel Residencial.

3. Como fazer renovação de Contrato de Aluguel Residencial?

Após o fim do prazo do contrato, se as partes desejarem podem realizar sua renovação. Basta fazer um termo aditivo informando qual será o novo prazo do aluguel e se terá algum reajuste de valor.

4. Qual o prazo do Contrato de Aluguel Residencial?

O contrato de aluguel residencial pode ser feito por prazo indeterminado, contudo o mais comum é ser realizado pelo prazo de 12 meses.

5. O locador vendeu o imóvel que aluguei. E agora?

Ao realizar o contrato as partes podem colocar no documento uma cláusula garantindo que em caso de venda do imóvel o novo proprietário terá que respeitar contrato de aluguel, incluindo seu prazo. Sem essa cláusula o novo proprietário pode solicitar o despejo do atual inquilino após adquirir o imóvel.