Os 8 【ERROS】 que invalidam o seu Contrato de Compra e Venda 【Cuidado】 com o 6º!

Descubra o que é o Contrato de Compra e Venda? Contrato de Compra e Venda e Promessa são a mesma coisa? Como preencher o Contrato de Compra e Venda? É possível cancelar este contrato? Modelo simples e adaptado a nova Lei para baixar em Word e PDF e imprimir.

1. 1. O que é o Contrato de Compra e Venda?
2. 2. O que é obrigatório no Contrato de Compra e Venda?
3. 3. Quais os tipos de Contrato de Compra e Venda?
4. 4. Quais os documentos necessários para realizar o Contrato de Compra e Venda?
5. 5. Como será o pagamento: à vista ou parcelado?
6. 6. Como fazer um recibo de compra e venda?
7. 7. Quanto custa um Contrato de Compra e Venda?
8. 8. E se houver a Rescisão do Contrato de Compra e Venda?

Já aconteceu de você ter um bem, que está em ótimas condições de uso, mas que voce não utiliza mais?

Esse bem pode ser um equipamento, máquina ou outro bem móvel, que fica apenas encostado em um canto, ocupando o espaço da sua casa.

Pode ser também que você tenha um imóvel, terreno ou veículo, que pretende se desfazer dele ganhando algum valor com isso.

Então porque não vendê-lo de forma segura, tendo um Contrato de Compra e Venda registrando tudo?

Você pode anunciar em sites de vendas e até compartilhar fotos do seu bem entre seus amigos e desconhecidos nas redes sociais, tudo para seu produto ter o máximo de exposição possível.

Mas o que adianta tanta divulgação se, na hora de fechar seu negócio, todo o seu trabalho duro ser jogado fora em um contrato inválido e cheio de vícios jurídicos?

É por isso que você precisa ter um contrato que te garanta juridicamente toda a validade do processo de compra e venda que está realizando com o comprador.

Mas antes de começar, vamos entender o que é este contrato de que estamos falando.

1. O que é o Contrato de Compra e Venda?

O contrato de compra e venda nada mais é do que um compromisso redigido entre o vendedor e o comprador.

Neste contrato ficam registrados a intenção do primeiro de entregar a posse de um produto ou imóvel para o segundo, que vai dar em troca uma quantia correspondente ao valor do bem que deseja adquirir.

Você notou que esse instrumento é um documento muito importante, então é essencial que as obrigações do comprador e do vendedor fiquem bem claras.

Para que o documento tenha maior força jurídica, ele deve ser registrado e reconhecida a firma do contrato.

Mas algumas pessoas confundem esse contrato com outro muito similar. Você com certeza já deve ter ouvido falar de Promessa de Compra e Venda, não é mesmo?

A Promessa de Compra e Venda é tratada no direito como um pré-contrato, que garante ao comprador a posse do objeto que está sendo comercializada pelo vendedor.

A diferença é que o contrato garante a posse imediata, enquanto a promessa prevê um prazo até que o bem seja entregue ao comprador.

Outra grande diferença é que a Promessa de Compra e Venda normalmente apresenta a famosa cláusula de arrependimento.

Essa cláusula permite que as partes deixem de cumprir alguma obrigação estipulada sem sofrer penalidades com isso.

Diante dessas informações, vemos que redigir um contrato não é fácil.

Por isso, CUIDADO com os modelos disponíveis na internet em word ou PDF, pois utilizá-los pode não ser uma boa ideia, devido a sua falta de segurança jurídica.

2. O que é obrigatório no Contrato de Compra e Venda?

Há algumas cláusulas que são essenciais a sua presença em uma minuta de  contrato.

Dessa forma,  veremos o que não pode faltar neste documento.

2.1 Dados das partes

Uma informação básica que qualquer contrato deve ter é a correta identificação das partes.

Aqui, você informa se tratam-se de pessoas jurídicas ou físicas, nomes completos, além do número de seus documentos de identificação, como RG e CPF para pessoa física e CNPJ para pessoa jurídica.

Deve constar também as formas que possibilitem entrar em contato com as mesmas, indicando endereço com CEP, e-mail, telefones.

Caso seja pessoa física, é importante mencionar também seu estado civil no momento do negócio jurídico.

Quando as partes são casadas, dependendo do regime de bens, é necessário que o cônjuge assine o contrato para validar o negócio.

Não é surpresa pra você que uma das partes que realiza o negócio pode ser uma empresa.

Se esse for o caso, ela pode atuar tanto como vendedora, no caso de uma corretora de imóveis, por exemplo, ou ser a compradora, como uma empresa de calçados que compra um novo ponto comercial.

Quando isso ocorre, as informações que devem constar nessa parte do contrato são um pouco diferentes, conforme lista a seguir:

• Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ)
• Endereço da Pessoa Jurídica
• Inscrição na Junta Comercial do Estado
• Dados dos sócios – como CPF – telefone, e-mail, entre outros. 

2.2 Dados do bem em negociação

Depois que você identificou as partes do contrato, é hora de identificar seu objeto. O que exatamente será contratado?

Detalhe-o exaustivamente, descreva o objeto procurando transmitir exatamente o que deseja vender, inclusive seus defeitos, pois a negociação honesta não abre portas para posteriores reclamações judiciais.

Resumidamente, o objeto contratado deve ser lícito (dentro da lei), possível (ele pode ser materializado), determinado ou determinável (especificado).

Vale a pena vistoriar antes o bem e anexar o Laudo de Vistoria no contrato, para que o comprador tenha acesso a avaliação de um terceiro imparcial.

2.3 Valor a ser pago

Agora que você já identificou as partes do contrato e o produto que vai vender, você precisa descrever os valores, as datas e formas de pagamento.

Essa é, talvez, a cláusula mais importante do contrato, pois você só vende um produto por uma contrapartida em dinheiro, não é mesmo?

Por isso nesta cláusula será determinado o preço total da transação.

Essa parte do contrato também deve especificar os prazos para quitação do valor do bem e o modo de pagamento, como dinheiro, cartão de crédito, boleto ou transferência eletrônica (o famoso débito em conta).

Devido a essa quantidade de detalhes, muitas pessoas se sentem inseguras para redigir um contrato e buscam o auxílio de um advogado.

Mas o que pode te surpreender, é o valor que os escritórios de advocacia cobram para escrever esse documento.

2.4 Momento da posse

Pelo que você viu até agora, redigir um contrato é realmente muito cansativo por seus numerosos detalhes, mas espere porque ainda não acabou.

Vou te explicar o que é o momento da posse.

Essa cláusula é a mais esperada pelo comprador de um imóvel, pois é nela que será descrita o momento em que o comprador tomará a posse do imóvel: será após o pagamento do sinal? Após a quitação total do pagamento?

O momento da posse também pode ocorrer após assinatura do contrato, em data específica estipulada pelas partes ou após a quitação do imóvel.

O importante é que as partes estabeleçam em acordo por escrito no contrato.

3. Quais os tipos de Contrato de Compra e Venda?

Esse modelo de contrato pode ser usado para a compra de diversos tipos de bens.

Contudo, há alguns que se destacam por serem mais procurados que os demais.

O Contrato de Com pra e Venda de Veículos é um desses. Como esse é um bem de alto valor, ao vender um carro, moto ou outro veículo percebe-se a importância da elaboração de um documento.

Você já comprou um veículo e sabe que é um bem de alto valor, portanto, na hora de vender seu automóvel ou moto, sabe da importância da elaboração de um contrato para formalizar o procedimento de transferência.

Já vimos o que um contrato geral precisa ter, no entanto, como estamos falando de um veículo, como o carro, você há de concordar comigo que o que vai ser diferente aqui é a descrição do bem, não é mesmo?

Veja nosso artigo sobre Contrato de Compra e Venda de Veículo e entenda mais sobre esse negócio jurídico.

Outro modelo de contrato muito buscado, e que também trata de um bem de alto valor, é o Contrato de Compra e Venda de Imóvel ou Terreno, seja ele urbano ou rural.

Mas há outros bens específicos que, apesar de não envolverem um valor tão alto, também são muito buscados, como o Contrato de Compra e Venda de Equipamento, Máquinas e Quotas Societárias.

Devido as características desses bens, seus contratos possuem algumas cláusulas mais específicas.

Desta forma, como a maioria do público não tem tanto conhecimento dessas características, acabam utilizando modelos de contratos genéricos e que não garantem validade jurídica para o seu caso em particular. 

4. Quais os documentos necessários para realizar o Contrato de Compra e Venda?

Em linhas gerais, os contratos expõem em detalhes os compromissos assumidos pelo vendedor e pelo comprador a respeito do bem que está sendo negociado.

Sendo assim, a seguir vamos apresentar uma lista dos documentos que devem ser apresentados pelas partes para efetuação da venda.

Quando o vendedor ou comprador for pessoa física:

• comprovante de residência;
• documento de identidade (RG ou carteira de habilitação);
• CPF;
• Registro de nascimento ou de casamento, se for o caso;
• se casado, deve apresentar também a documentação do cônjuge;
• protesto de títulos;
• declaração negativa de ações cíveis;

Quando o vendedor ou comprador for pessoa jurídica:

• protesto de títulos;
• declarações negativas de ações cíveis e de débitos estaduais e com o INSS;
• documento com a data da modificação mais recente do contrato;
• contrato social ou estatuto social da empresa.

5. Como será o pagamento: à vista ou parcelado?

O sucesso de um negócio está em definir como será a forma de pagamento, sendo as mais comuns à vista e parcelado.

O pagamento a vista é a forma mais simples de pagar por qualquer negócio que você esteja fazendo.  Usualmente, quem faz o pagamento a vista sempre recebe desconto, sendo ele ainda maior quando o pagamento é feito em dinheiro.

Mas imagine que o negócio do qual estamos falando é a venda de um imóvel? 

Grande parte das pessoas opta por comprar imóveis por meio de um financiamento imobiliário.

Nesses casos é feita uma simulação para saber quanto a financeira pode liberar ao comprador como crédito e qual será o valor de cada parcela, já debitando a possível entrada que o comprador pagará, sendo que ainda será necessário uma análise de crédito do cliente.

Há também aqueles que preferem parcelar o pagamento sem a inclusão da financeira.

Nesses casos é extremamente importante que a forma de parcelamento esteja bem descrita no contrato, inclusive mencionando o valor das parcelas e data de vencimento.

É imprescindível também mencionar onde será feito o pagamento, se será entregue em mãos ao vendedor (falar em que local será essa entrega) ou através de depósito ou transferência bancária (não esquecer os dados da conta para depósito)

Você percebeu que escolher a forma de pagamento é muito importante para dar prosseguimento ao negócio, não é mesmo? 

Por isso, procure uma equipe de profissionais que realmente pode te ajudar a escrever um bom contrato, como um advogado ou empresa especializada.

6. Como fazer um recibo de compra e venda?

Um recibo é um documento pelo qual uma pessoa declara que recebeu um valor de outra.

Recomenda-se que sempre que você negociar algo, faça um recibo e recolha a assinatura da pessoa que lhe entregou o dinheiro.

Você pode pensar: bom, eu posso usar os modelos pré-confeccionados que existem nas papelarias, mas na prática, fazer um recibo de um valor tão alto não é tão simples assim.

Por isso, antes de fazer um Recibo de Compra e Venda procure um profissional capacitado.

7. Quanto custa um Contrato de Compra e Venda?

Agora que você já aprendeu como fazer esse documento e sabe tudo o que ele deve conter, você pode estar se julgando incapaz de redigir esse instrumento.

Diante disto, uma boa opção é pagar alguém com maior conhecimento jurídico para redigi-lo para você.

O advogado é uma pessoa que possui total capacitação para fazê-lo corretamente.

Contudo, alguns advogados particulares e escritórios de advocacia cobram, no mínimo, R$200 para redigir um contrato simples, valor que pode aumentar conforme as dificuldades no processo de negociação.

Com isso, uma boa solução vem sendo as empresas online especializadas que, além de oferecem uma forma de preenchimento simples e segura,  efetuam esse tipo de serviço por um preço bem mais acessível.

8. E se houver a Rescisão do Contrato de Compra e Venda?

Imagine que o comprador fez o negócio jurídico com você mas, alguns meses depois, perdeu o emprego e encontra dificuldades em pagar o parcelamento do imóvel.

É então que surge um dos momentos mais chatos da relação contratual, a quebra do contrato, ou seja, seu distrato, onde uma das partes deverá devolver todos os valores da negociação.

Quando o desfazimento do contrato for causado pelo vendedor/construtor, o Código do Consumidor afirma que as parcelas pagas devem ser imediatamente restituídas.

Em todo o caso, o contrato de compra e venda costuma apresentar em sua cláusula de rescisão uma multa de 10% sobre o valor pago como penalidade.

Isso significa que o comprador que não honrar com o pagamento no prazo, deverá pagar uma multa de 10% calculada sobre o valor total do negócio.

Logo, se no seu contrato não tiver as cláusulas referntes a essas questões, como a multa, restituição do valor pago, dentre outras penalidades, não será possível exigir esses direitos, pois o documento não abordou essa questão e não terá validade juridica para requerer o mesmo. 

Por isso, muito CUIDADO com a celebração do seu contrato com a outra parte.

TUDO SOBRE O TEMA

Legislação: Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/02)

Conceito: acordo entre duas ou mais partes cuja finalidade é adquirir, resguardar, transferir, modificar ou extinguir um negócio patrimonial.

O que não pode faltar:

• Dados das partes;
• Dados do bem que está sendo negociado;
• Valor do bem;
• Condições de pagamento;
• Momento da posse;
• Transferência de propriedade do objeto.

Outros nomes para este documento

• Contrato de compra e venda de bem imóvel;
• Contrato de compra e venda de propriedade imobiliária;
• Contrato de Compra de Imóvel;
• Contrato de Venda de Imóvel.