27 Pessoas online preenchendo o Convenção de Condomínio agora agora
Analista Patrícia Leal
03/07/2024

Os 18【ERROS】 que invalidam a Convenção de Condomínio Residencial! 【Cuidado】 com o 15º!

Descubra o que é um Contrato de Convenção de Condomínio. Como preencher um Contrato de Convenção de Condomínio? Como fazer um Contrato de Convenção de Condomínio? Modelo simples e adaptado à nova Lei para baixar em Word e PDF e imprimir. 

  1. 1. O que é Convenção de Condomínio atualizada?
  2. 2. Quais os documentos para registrar uma Convenção de Condomínio?
  3. 3. Convenção de Condomínio precisa ser registrada? 
  4. 4. Qual a diferença entre Convenção de Condomínio e Regimento Interno? 
  5. 5. Qual prazo para registro da Convenção de Condomínio?
  6. 6. Como mudar a Convenção de Condomínio? 
  7. 7. Para alterar a Convenção Condominial é obrigatório registrar imóveis?
  8. 8. Quais são os procedimentos referentes às áreas comuns dentro da Convenção de Condomínio?
  9. 9. Quais são os procedimentos referentes ao descarte de lixo dentro da Convenção de Condomínio?
  10. 10. Quais são os procedimentos referentes às áreas recreativas dentro da Convenção de Condomínio?
  11. 11. Quais são os procedimentos referentes aos vandalismo dentro da Convenção de Condomínio?
  12. 12. Quais são os procedimentos referentes aos animais de estimação dentro da Convenção de Condomínio?
  13. 13. Quais são os procedimentos referentes aos veículos motorizados dentro da Convenção de Condomínio?
  14. 14. Quais são os procedimentos referentes ao estacionamento dentro da Convenção de Condomínio?
  15. 15. Quais são os procedimentos referentes a mudança estrutural das casas dos condôminos dentro da Convenção de Condomínio?
  16. 16. Quais são os procedimentos referentes às penalidades dentro da Convenção de Condomínio?
  17. 17. O que o Código Civil diz a respeito da  Convenção de Condomínio?
  18. 18. Como funciona o incumprimiento da Convenção de Condomínio?

Um contrato de convenção de condomínio é um documento jurídico que estabelece as regras e regulamentos que regem a administração e o uso de um condomínio no Brasil.

Ele é usado para estabelecer direitos e responsabilidades dos proprietários de unidades em um condomínio, incluindo as áreas comuns, as taxas de condomínio e a manutenção das instalações.

A convenção de condomínio é um documento importante que ajuda a garantir a harmonia e a ordem dentro do condomínio, protegendo os interesses dos proprietários e dos moradores.

Cada edifício ou complexo de condomínio é regido por um conjunto de regras e regulamentos. Eles geralmente registram isso em um documento intitulado ' Convenção de Condomínio'. Também pode ser referido como uma 'declaração'.

1. O que é Convenção de Condomínio atualizada?

Essas regras são aplicadas por uma associação de condomínio ou associação de proprietários.

Seu objetivo principal é supervisionar a manutenção e o gerenciamento das áreas comuns de seu prédio e determinar os comportamentos aceitos dentro do complexo.

Por exemplo, pode haver regras sobre como fazer barulho ou regras que determinam o tipo ou o número de animais de estimação que eles permitem que cada proprietário de unidade tenha.

A Convenção estabelece tudo o que diz respeito à boa gestão de um condomínio.

Os estatutos são um tipo de legislação privada em que os proprietários individuais se reúnem e concordam em liberar alguns de seus direitos e privilégios de propriedade individual tradicional.

Além disso, as obrigações e responsabilidades de uma associação para com a propriedade do condomínio dependem das disposições da lei estadual e do estatuto do condomínio.

Todo documento precisa seguir regras básicas e requisitos que às vezes na internet estão desatualizados, pois os modelos oferecidos são genéricos e podem não se adequar a necessidade específica que precisa.

2. Quais os documentos para registrar uma Convenção de Condomínio?

Para registrar uma Convenção de Condomínio no Brasil, é necessário seguir os seguintes passos e apresentar os seguintes documentos:

Elaboração da Convenção: A Convenção de Condomínio é um documento que estabelece as normas, direitos e deveres dos condôminos, além de definir as regras para o funcionamento do condomínio. Ela deve ser elaborada por um advogado e aprovada em assembleia pelos condôminos.

Registro em cartório: Após a aprovação em assembleia, a Convenção deve ser registrada em um cartório de Registro de Imóveis da região onde o condomínio está localizado. Para isso, é necessário apresentar os seguintes documentos:

  • Original e cópia da Ata da Assembleia que aprovou a Convenção;
  • Original e cópia do CPF e RG do síndico;
  • Original e cópia do CNPJ do condomínio;
  • Certidão de Matrícula do imóvel;
  • Comprovante de pagamento das taxas de registro.

Emissão do certificado de registro: Após a análise dos documentos pelo cartório, será emitido o certificado de registro da Convenção, que deverá ser arquivado na pasta de documentos do condomínio.

3. Convenção de Condomínio precisa ser registrada? 

A Natureza Jurídica da Convenção de Condomínio, possui caráter estatutário ou institucional, portanto um Ato Norma, tendo em vista que se trata de um ato estatutário, ela alcança não só os condôminos, como também, todos que ingressarem nos limites do condomínio.

Podemos resumir, dizendo que, a Convenção de Condomínio é a lei interna soberana, que deve ser obrigatoriamente respeitada.

Dito isto, podemos ainda dizer que, a Convenção de Condomínio NÃO é um contrato.

Um ponto importante para se destacar é que, para que tenha aplicabilidade perante terceiros, é necessário que a Convenção de Condomínio seja registrada em um Cartório de Registro de Imóveis.

Caso necessário emitir uma certidão de imóvel faça aqui. Não havendo esse registro, ela terá aplicabilidade apenas e tão somente entre os condôminos, de acordo com a Súmula 260 do STJ.

Vale lembrar que o  cuidado que se deve ter ao encontrar documentos pela internet de forma gratuita, pois pode parecer uma forma fácil e segura,mas pode trazer grandes prejuízos futuros, como no caso de ser fundamental entrar com uma ação judicial e entender que sua maior prova está longe dos padrões requisitados por lei.

 

4. Qual a diferença entre Convenção de Condomínio e Regimento Interno? 

As duas são conhecidas como documentos que apresentam as normas que regem todo o ambiente condominial. A diferença está na intencionalidade de suas afirmações.

Enquanto a Convenção de Condomínio trata das disposições gerais referentes ao condomínio, como uso das áreas disponíveis, por exemplo, o Regimento Interno trata diretamente do comportamento que deve ser adotado pelos condôminos. 

Outra diferença entre os documentos é a maneira como são desenvolvidos. A Convenção normalmente possui sua minuta desenvolvida pela construtora ou administrador responsável pelo edifício, já o Regimento Interno é redigido pelos próprios condôminos, indicando normas decididas em comum acordo pela maioria buscando uma boa convivência.

5. Qual prazo para registro da Convenção de Condomínio?

O prazo para registro da Convenção de Condomínio em cartório no Brasil é de até 30 dias após a aprovação em assembleia.

É importante respeitar esse prazo, pois somente após o registro a Convenção passa a ter validade jurídica e pode ser exigida pelos condôminos e pelo síndico.

Além disso, o não cumprimento do prazo pode acarretar em multas e juros.

Por isso, é recomendável que o síndico ou o responsável pelo condomínio se planeje com antecedência e providencie toda a documentação necessária para o registro dentro do prazo estabelecido.

Além do que é indicado que ele seja feito por um profissional, que sabe exatamente quais são as cláusulas obrigatórias que ele deve ter. 

 

6. Como mudar a Convenção de Condomínio? 

Para mudar a Convenção de Condomínio, é necessário seguir os seguintes passos:

Convocação de assembleia: A mudança na Convenção de Condomínio só pode ser feita em assembleia geral extraordinária convocada pelo síndico ou por um quarto dos condôminos. Na convocação, deve ser especificado o objetivo da assembleia, a data, o horário e o local da reunião.

Votação: A mudança na Convenção só poderá ser aprovada em assembleia se obtiver a maioria absoluta dos votos dos condôminos. É importante ressaltar que essa mudança deve ser realizada com cautela, pois, dependendo do tema em questão, a modificação pode gerar conflitos entre os condôminos.

Elaboração da nova Convenção: Após a aprovação, é necessário elaborar uma nova Convenção de Condomínio com as alterações decididas em assembleia. É recomendável que um advogado especializado em condomínios elabore a nova Convenção.

Registro em cartório: A nova Convenção deve ser registrada em um cartório de Registro de Imóveis da região onde o condomínio está localizado. Para isso, é necessário apresentar os seguintes documentos:

  • Original e cópia da Ata da Assembleia que aprovou a mudança na Convenção;
  • Original e cópia do CPF e RG do síndico;
  • Original e cópia do CNPJ do condomínio;
  • Certidão de Matrícula do imóvel;
  • Comprovante de pagamento das taxas de registro.

Emissão do certificado de registro: Após a análise dos documentos pelo cartório, será emitido o certificado de registro da nova Convenção, que deverá ser arquivado na pasta de documentos do condomínio.

É importante ressaltar que a mudança na Convenção de Condomínio só deve ser realizada em casos de extrema necessidade e com o objetivo de melhorar a convivência entre os condôminos e o bom funcionamento do condomínio. Além disso, as mudanças na Convenção devem respeitar as leis e normas vigentes.

7. Para alterar a Convenção Condominial é obrigatório registrar imóveis?

Não, para alterar a Convenção Condominial não é obrigatório registrar os imóveis novamente. A Convenção Condominial é um documento que rege as regras e normas do condomínio e é registrado em cartório de Registro de Imóveis.

Para alterar a Convenção Condominial, é necessário realizar uma assembleia geral extraordinária e seguir o processo de votação e registro descrito na minha resposta anterior.

Não há a necessidade de registrar novamente os imóveis, mas é importante ressaltar que as alterações na Convenção não podem desrespeitar as leis e normas vigentes.

Lembrando que todo documento precisa seguir regras básicas e requisitos que às vezes na internet estão desatualizados, pois, os modelos oferecidos são genéricos e podem não se adequar a necessidade específica que precisa.

8. Quais são os procedimentos referentes às áreas comuns dentro da Convenção de Condomínio?

A Convenção de Condomínio deve estabelecer as regras de uso das áreas comuns, como horários de funcionamento, limitações de uso, proibição de atividades que possam prejudicar os demais condôminos, entre outros.

Estabelecer a responsabilidade pela manutenção das áreas comuns, como limpeza, conservação, reparos e eventuais obras necessárias.

Estabelecer regras de convivência entre os condôminos nas áreas comuns, como proibição de barulhos excessivos, uso de equipamentos sonoros, proibição de animais de estimação em determinados locais, entre outros.

Estabelecer regras de segurança nas áreas comuns, como a proibição de acessos não autorizados, uso de equipamentos de proteção, como câmeras de segurança, e a responsabilidade pela segurança e proteção dos usuários das áreas comuns.

Em algumas Convenções de Condomínio, há espaços específicos para determinadas atividades, como salão de festas, churrasqueiras, piscinas, entre outros.

Nesses casos, a Convenção deve estabelecer as regras de uso desses espaços, como horários de funcionamento, limitação do número de pessoas, proibição de uso de aparelhos sonoros, entre outros.

É importante ressaltar que a Convenção de Condomínio deve respeitar as leis e normas vigentes e deve ser seguida por todos os condôminos. Qualquer alteração na Convenção deve ser aprovada em assembleia geral extraordinária e registrada em cartório de Registro de Imóveis.

9. Quais são os procedimentos referentes ao descarte de lixo dentro da Convenção de Condomínio?

O documento de uma associação de condomínio também deve tratar da questão do descarte de lixo. Ou seja, como os proprietários das unidades devem descartar seu lixo.

A maioria das associações de condomínio exige que os proprietários das unidades mantenham latas de lixo dentro de suas unidades individuais e apenas as levem para fora nos dias designados de coleta de lixo.

Esta seção do documento também descreve os objetos para os quais os proprietários de unidades devem fazer arranjos diferentes.

Por exemplo, o documento pode proibir você de jogar fora objetos grandes como um colchão ou eletrodomésticos usados ​​com o lixo.

Em vez disso, pode ser necessário fazer acordos com uma empresa de remoção de lixo aprovada pela associação do condomínio.

Esse documento não pode ser escrito por qualquer pessoa, pois comprova o acordado entre as partes. Dessa forma, qualquer situação desagradável pode ser facilmente resolvida com base nas cláusulas que o tornam completo e válido.

10. Quais são os procedimentos referentes às áreas recreativas dentro da Convenção de Condomínio?

A maioria dos edifícios ou complexos de condomínios possui áreas recreativas destinadas a crianças e adolescentes. 

entrada nessas áreas comuns é limitada a determinados horários do dia e elas não permitem que as crianças se envolvam em atividades lúdicas potencialmente perigosas ou destrutivas.

As crianças também não podem brincar ou andar de bicicleta no estacionamento, mesmo que seja tentador fazê-lo.

A maioria das associações de condomínio permite que os proprietários das unidades façam churrascos nas unidades individuais e nas áreas de lazer. 

11. Quais são os procedimentos referentes aos vandalismo dentro da Convenção de Condomínio?

A maioria das associações de condomínios desaprova o vandalismo por razões óbvias. Isso significa que os proprietários não estão autorizados a infligir qualquer dano ou destruição em qualquer parte das áreas comuns. Desfigurar propriedade também é proibido.

Refere-se à inscrição de partes do exterior ou à montagem de avisos ou sinais nas áreas comuns. Claro, deve haver uma área designada como um quadro de avisos comunal onde os proprietários podem postar “itens à venda” e outros avisos aprovados.

Todas informações necessárias devem ser observadas, para que, a sua Convenção esteja completa

De toda forma, este instrumento não pode ser feito por qualquer um, porque existem algumas exigências que a maior parte das pessoas não sabe e se as informações não estiverem em seu documento, ele será considerado inválido.

12. Quais são os procedimentos referentes aos animais de estimação dentro da Convenção de Condomínio?

A questão dos animais de estimação e animais deve ser uma das mais controversas em qualquer desenvolvimento planejado.

A seção de animais de estimação das regras de associação de condomínio descreve os animais que são permitidos no prédio como animais de estimação e quantos animais de estimação cada proprietário deve ter.

A maioria das associações de condomínios proíbe a criação ou manutenção de animais, o que significa que os proprietários das unidades podem não ter animais de estimação. Isso inclui pássaros engaiolados e pequenos animais como hamsters.

As associações de condomínios que permitem animais de estimação geralmente têm regras rígidas sobre como mantê-los.

Por exemplo, os proprietários das unidades são obrigados a manter seus animais de estimação na coleira para que eles não fiquem enlouquecidos quando você os leva para passear.

Os proprietários das unidades também devem vacinar seus animais de estimação e se responsabilizar por quaisquer danos que eles possam causar à propriedade do vizinho ou a qualquer uma das áreas comuns.

13. Quais são os procedimentos referentes aos veículos motorizados dentro da Convenção de Condomínio?

Os procedimentos referentes aos veículos motorizados dentro da Convenção de Condomínio variam de acordo com as regras estabelecidas em cada condomínio. Alguns exemplos de procedimentos que podem constar na Convenção de Condomínio relacionados aos veículos motorizados são:

  1. Regras de estacionamento: A Convenção de Condomínio pode estabelecer regras para o estacionamento dos veículos, como a delimitação das vagas, o uso exclusivo de vagas por unidade habitacional, horários de utilização, regras para visitantes, entre outros.

  2. Restrição ao trânsito de veículos: Algumas Convenções de Condomínio podem restringir o trânsito de veículos em áreas específicas do condomínio, como em determinadas ruas, portarias ou áreas comuns, ou mesmo determinar que determinados veículos não podem circular dentro do condomínio.

  3. Proibição de barulhos excessivos: A Convenção de Condomínio pode proibir a utilização de equipamentos sonoros em veículos que possam gerar barulhos excessivos e perturbar a tranquilidade dos demais condôminos.

  4. Sanções em caso de descumprimento: A Convenção de Condomínio pode estabelecer sanções aos condôminos que descumprirem as regras estabelecidas em relação aos veículos motorizados, como multas, suspensão de direitos, entre outras.

É importante lembrar que qualquer regra estabelecida na Convenção de Condomínio deve estar de acordo com as leis e normas vigentes, e que a alteração da Convenção deve ser aprovada em assembleia geral extraordinária e registrada em cartório de Registro de Imóveis.

Para não correr o risco de ter o seu documento inválido, devido a alguma exigência legal, cuidado com quem escolhe para redigi-lo.

14. Quais são os procedimentos referentes ao estacionamento dentro da Convenção de Condomínio?

Deve haver uma política de estacionamento que ofereça orientação sobre questões comuns.

Na maioria das vezes, uma associação de condomínio determinará o número de vagas de estacionamento alocadas para cada proprietário de unidade e em quais áreas você tem permissão para estacionar seu veículo.

Para garantir que os proprietários das unidades sigam a política de estacionamento, a associação do condomínio pode aplicá-la por meio de alguma forma de processo de registro.

Alguns condomínios emitem adesivos de estacionamento para os proprietários das unidades como forma de registro e identificação do veículo para que eles possam acessar suas vagas designadas.

Mas a maioria dos conselhos de condomínio usa soluções sem papel, como software de gerenciamento de estacionamento, para agilizar e simplificar o processo.

Provavelmente haverá uma cláusula sobre vagas de estacionamento para hóspedes e como navegar por elas.

15. Quais são os procedimentos referentes a mudança estrutural das casas dos condôminos dentro da Convenção de Condomínio?

Outra política importante que geralmente é incluída em um documento de associação de condomínio está relacionada à manutenção da integridade arquitetônica.

Principalmente, os proprietários das unidades não têm permissão para alterar a estrutura ou o projeto arquitetônico das áreas comuns.

O estatuto sob esta cláusula deve cobrir as alterações permitidas dentro das unidades individuais.

Esses limites podem não ser tão restritivos quanto os limites colocados nas áreas comuns externas.

Caso o proprietário de uma unidade deseje alterar a aparência interna de sua casa, ele deverá enviar uma proposta por escrito ao comitê pertinente do conselho de diretores da CA.

O proprietário da unidade deve detalhar esta proposta o suficiente para incluir um diagrama das mudanças propostas e uma descrição completa de como ela mudará a unidade.

A comissão em questão informá-lo-á por escrito da aprovação do seu pedido, para que possa proceder às suas renovações ou alterações.

Mas, sua associação de condomínio provavelmente inspecionará a unidade para garantir que as mudanças não entrem em conflito com o planejamento estrutural e as bases arquitetônicas do edifício do condomínio.

Basicamente, os proprietários das unidades não podem fazer nenhuma alteração arquitetônica em suas casas sem obter a aprovação por escrito da associação do condomínio.

Dessa forma, ele não deve ser feito por qualquer pessoa, pois há algumas exigências que a maioria não tem conhecimento e que deve constar no presente documento, pois se faltarem tornará a declaração inválida.

16. Quais são os procedimentos referentes às penalidades dentro da Convenção de Condomínio?

Você também notará uma seção sobre penalidades que a associação de condomínio usa para fazer cumprir suas regras e regulamentos.

Dependendo da associação do condomínio em questão, os proprietários das unidades que violarem as regras podem receber uma advertência por escrito junto com uma multa, enquanto uma ofensa reincidente pode justificar uma multa mais alta.

No entanto, você não apenas recebe uma multa. Você tem que passar por algum tipo de processo primeiro. Na maioria dos casos, o proprietário de uma unidade vizinha deve relatar a violação ao conselho.

Esse relatório geralmente é seguido por uma audiência em que o suposto violador tem a oportunidade de apresentar seu caso. O conselho tomará uma decisão com base nas declarações fornecidas por ambas as partes.

É importante observar aqui que o proprietário de uma unidade pode sofrer multa e advertência mesmo que um convidado cometa a ação infratora.

O não pagamento da multa imposta pode acarretar a oneração da propriedade do proprietário da unidade.
 
Como você pode ver, as regras e regulamentos que regem os edifícios e complexos de condomínio existem para garantir que tudo corra bem.

Eles cobrem toda a gama de moradias em condomínio, desde as regras de estacionamento até o descarte de lixo e o uso das áreas comuns.

É muito raro encontrar um documento de associação de condomínio que não cubra essas questões importantes. Pelo menos agora você tem uma ideia do que esperar e procurar ao decidir se mudar para um prédio administrado por uma associação.

Lembre-se de que essas regras podem diferir de acordo com o prédio de condomínio específico para o qual você se muda. Caso contrário, eles estão lá para garantir sua segurança e conforto, bem como para elevar o valor de revenda da sua casa.

É necessário apresentar uma Convenção de acordo com os requisitos exigidos por lei, para garantir sua validade

17. O que o Código Civil diz a respeito da  Convenção de Condomínio?

De acordo com o Código Civil, a Convenção de Condomínio é o instrumento que estabelece as regras relativas à administração, uso e fruição das partes comuns e das unidades autônomas do condomínio edilício.

Também estabelece que a Convenção de Condomínio pode ser alterada por decisão de dois terços dos condôminos presentes em assembleia geral extraordinária.

No entanto, para que as alterações tenham validade, é necessário que sejam registradas no cartório de Registro de Imóveis.

Além disso, o Código Civil estabelece que a Convenção de Condomínio deve conter informações sobre a forma de administração do condomínio, a quota-parte de cada unidade no rateio das despesas comuns, a forma de contribuição para as despesas extraordinárias, as regras sobre o uso da propriedade, o modo de convocação das assembleias, entre outras informações relevantes para a gestão do condomínio.

Por fim, o Código Civil também determina que a Convenção de Condomínio deve respeitar as leis e normas vigentes, e que qualquer cláusula que contrarie as disposições legais é considerada nula e não produz efeitos.

Ter um documento Padrão na mão feito de acordo com a Legislação Brasileira é raro hoje em dia, pois as pessoas costumam usar os modelos prontos da internet que estão desatualizados e, infelizmente, causando transtornos no futuro.

18. Como funciona o incumprimiento da Convenção de Condomínio?

A Convenção de Condomínio é um documento que estabelece as regras e normas que devem ser seguidas pelos proprietários, moradores e visitantes em um condomínio.

O descumprimento dessas regras pode levar a sanções e penalidades, que podem ser aplicadas pelo síndico ou pela assembleia de condôminos.

No Brasil, o descumprimento da Convenção de Condomínio pode resultar em diversas consequências, que podem incluir multas, advertências, suspensão de acesso às áreas comuns do condomínio e até mesmo ações judiciais para cobrança de indenizações ou para obrigar o cumprimento das regras.

As penalidades aplicadas aos condôminos que descumprem a Convenção de Condomínio devem estar previstas no próprio documento e devem ser proporcionais à gravidade da infração cometida.

O síndico é responsável por fiscalizar o cumprimento das regras e pode aplicar multas e advertências, desde que esteja autorizado pela Convenção de Condomínio.

Em casos mais graves, como o uso indevido das áreas comuns, o descumprimento das normas de segurança ou a perturbação da tranquilidade dos demais condôminos, é possível convocar uma assembleia geral de condôminos para deliberar sobre a aplicação de penalidades mais severas, como a suspensão do acesso às áreas comuns do condomínio ou a cobrança de indenizações.

Caso o condômino continue a descumprir a Convenção de Condomínio mesmo após a aplicação de sanções e penalidades, é possível buscar medidas judiciais para obrigar o cumprimento das regras e, em casos extremos, até mesmo para exigir a saída do condômino do condomínio.

Todavia, apesar de haver muitos modelos de documento grátis na internet para download em PDF ou word, a maioria não preenche todos os requisitos imprescindíveis para ser válido.

Sendo assim, é indicado que ele seja feito por um advogado, que sabe quais são as cláusulas obrigatórias que ele deve ter.

Tudo sobre o Tema:

Legislação: Lei do Condomínio nº 4.591/64 e o  Código Civil - LEI N° 10.406/02 

Conceito: Documento que apresenta as regras de um condomínio. Serve para o auxílio durante a supervisão das áreas comuns do condomínio e do comportamento de cada condômino.

Vigência: É por prazo indeterminado, ou seja, não há um prazo específico para sua validade.

O que não pode faltar:

  • Identificação do condomínio;
  • Definição das partes;
  • Regras de uso das áreas comuns;
  • Regras de convivência;
  • Regras de inadimplência;
  • Regras de administração;
  • Regras para alterações na Convenção.

Outras nomenclaturas para este documento:


Dúvidas mais frequentes

1. Todo prédio precisa ter uma Convenção?

Sim, é obrigatório que todo prédio tenha uma convenção, para poder regulamentar justamente os direitos e obrigações entre os condôminos e o uso e administração dessas áreas comuns.

2. O que a Convenção prevê em relação à inadimplência?

A Convenção, com base no Código Civil, prevê que pode haver uma multa moratória, que é a multa por atraso, em até 2% sobre o valor do débito inadimplido, não pago. Mais a correção monetária e mais os juros moratórios de 1% ao mês, desde a data de vencimento da taxa condominial até o efetivo pagamento pelo condômino.

3. O síndico pode oferecer, por conta própria, outra punição para os inadimplentes, como corte de água, por exemplo?

É necessário que o síndico se baseie na Convenção, para tomar determinadas atitudes, recomenda-se que todas as penalidades a serem aplicadas pelo síndico, estejam presentes na Convenção. Para que, o síndico tenha legitimidade e a possibilidade de aplicar essa penalidade, sem incidir em responsabilidade civil, pessoal do síndico de estar indo além do que os próprios condôminos estipularam.

4. Como deve ser feita a cobrança aos condôminos que apresentam inadimplência?

A cobrança deve ser feita seguindo estritamente o que está previsto em lei. A lei determina que existem dois procedimentos. Primeiro é o procedimento extrajudicial, aquele em que são praticadas as cobranças amigáveis, o síndico faz uma ligação, tenta uma conciliação, envia uma notificação. Não obtendo êxito, as cobranças são feitas por meio judicial, através de uma ação própria.

5. O síndico pode bater na porta de moradores inadimplentes?

Pode sim. Dentro da etapa extrajudicial, o síndico tem a total liberdade de buscar solucionar de maneira amigável, junto ao morador as suas inadimplências.

6. Como deve ser feita a cobrança judicial dos atrasados?

A cobrança judicial pode ser feita a partir de um mês em atraso, o que acontece normalmente, é que os condomínios tentam negociar de um a três meses. Ao final do terceiro mês, caso essa inadimplência permaneça, é contratado um escritório de advocacia, para que seja feita a cobrança judicial. Na qual, inclusive, recentemente passou por uma alteração no Código de Processo Civil , que permite que essa cobrança seja em um período mais curto, onde o devedor é citado para sanar a dívida em três dias, sob pena de penhora de dinheiro ou até do próprio apartamento.

7. Ausência de meios para o pagamento do condomínio é justificativa para não realizar o pagamento?

Não. Infelizmente isso não é aceito como justificativa. O condomínio vive daquilo que ele arrecada, e todos os condôminos têm a obrigação legal de contribuir com a manutenção do condomínio. Então, se um dos condôminos está passando por alguma dificuldade, ele deve tentar primeiro, uma negociação, caso ele não consiga, ele deve ser retirado do condomínio ou utilizar a própria unidade imobiliária (casa, apartamento), para pagar esse débito que está em atraso, mas o condomínio pode deixar de receber o que é devido, mesmo sendo este imovel, um bem de família.