Os 7 【ERROS】 que invalidam o seu Contrato de Empresa! 【Cuidado】 com o 6º!

Descubra o que é um Contrato de Compra e Venda de Ponto Comercial ou de Empresa? Qual a diferença de um estabelecimento comercial e um ponto comercial? Existe um modelo pronto que seja confiável? Como fazer, quais as cláusulas essenciais que devem constar no seu contrato. Modelo simples e adaptado à nova Lei para baixar em Word e PDF e imprimir.

1. 1. O que é o Contrato de Compra e Venda de Ponto Comercial ou Empresa?
2. 2. Há diferença entre Ponto Comercial e Estabelecimento Comercial?
3. 3. O Contrato de Compra e Venda de Ponto Comercial é válido?
4. 4. Como fazer o Contrato de Compra e Venda de Ponto Comercial e de Empresa?
5. 5. Contrato de Compra e Venda de Ponto Comercial parcelado.
6. 6. Contrato de Compra e Venda Ponto Comercial Alugado.
7. 7. Rescisão de Contrato de Compra e Venda de Ponto Comercial.

Quem tem um negócio sabe da dificuldade que é ser notado por potenciais clientes.

Você escolhe o nicho de mercado em que vai atuar e chega à conclusão de que um ponto comercial fixo é a melhor escolha para seu negócio.

Então você encontra o ponto comercial perfeito, com alta circulação de pessoas, fácil de acessar, seguro e cômodo para os seus clientes.

No entanto, os altos custos com aluguel, energia, água, taxas de condomínio e pagamento de pessoal te desanimam a tal ponto que você decidiu que era melhor vender a sua loja física.

Essa decisão é bem difícil, pois quando decidimos abrir uma loja, não pensamos que um dia poderemos ter que vendê-la. E com isso surge um novo trabalho: vender o ponto comercial.

Assim, Você divulga seu imóvel por meses em sites de venda na internet, coloca cartazes e compartilha fotos para seus amigos nas redes sociais até encontrar o comprador certo.

Mas esse trabalho todo para vender seu imóvel não significa muito quando o seu contrato de compra e venda de ponto comercial é redigido errado e cheio de vícios jurídicos.

É por isso que você precisa ter um documento que te garanta juridicamente toda a validade do processo de compra e venda que está realizando com o comprador do ponto comercial.

Mas antes de você decidir fazer o seu contrato, eu vou te explicar tudo o que você precisa saber sobre o Contrato de Compra e Venda de Ponto Comercial.

1. O que é o Contrato de Compra e Venda de Ponto Comercial?

Muitas pessoas entendem que a venda do ponto comercial tem a inclusão do imóvel em que o mesmo se locaiza. Contudo, isso não é verdade.

Quando um ponto comercial está a venda, o que está incluso são os equipamentos, móveis, mercadorias, clientela adquirida, enfim, toda a estrutura necessária para que a próxima pessoa possa dar continuidade ao negócio empresarial no mesmo ramo da atual empresa.

Nesses casos, como boa parte das empresas funcionam em um imóvel comercial alugado, este não é transferido a pessoa com a compra do ponto comercial.

O que é feito é um termo aditivo do Contrato de Locação, para mudar o nome do locatário, ou o vendedor firma um contrato de sublocação com o comprador.

Mas antes de saber mais detalhes sobre esse contrato, eu vou te dizer uma coisa: imóvel comercial é diferente de ponto comercial.

2. Há diferença entre Ponto Comercial e Estabelecimento Comercial?

Imóveis ou Estabelecimentos comerciais são edifícios destinados a gerar lucro pelo desenvolvimento de uma atividade como a venda de produtos, por exemplo.

Os tipos mais conhecidos são as lojas, as salas comerciais, andar corrido, casas, armazéns e galpões.

Na hora de vender o imóvel comercial, utilizamos o Contrato de Compra e Venda de Imóvel Comercial para efetuar o negócio, onde são colocadas em cláusulas todas as obrigações das partes envolvidas.

Por mais comum que seja entender por estabelecimento comercial o local onde funciona um comércio, saiba que o conceito de estabelecimento vai além, pois é todo o complexo de bens organizado para que uma empresa realize suas atividades.

Ou seja, estabelecimento comercial é o conjunto de veículos, computadores, mesas, cadeiras, nome da empresa, patente e marca que estão em função das atividades de uma empresa.

Quando esses itens são objetos de um negócio jurídico da empresa é necessário firmar um outro tipo de contrato, o contrato de trespasse.

Muitas pessoas não sabem essa diferença e acabam utilizando o modelo de contrato errado, o que torna o documento sem força jurídica e causando grandes aborrecimentos no futuro. 

2.1 O que é um Contrato de Trespasse?

O contrato de trespasse é o documento pelo qual se transfere a titularidade do estabelecimento em seu todo para uma outra pessoa.

Essa modalidade de contrato faz a regulamentação da venda do estabelecimento comercial. 

3. O Contrato de Compra e Venda de Ponto Comercial é válido?

Muitas pessoas confundem ponto comercial com estabelecimento empresarial e como já foi dito, o estabelecimento empresarial é o conjunto de bens que estão a serviço do empresário, para que ele possa exercer sua atividade.

Já o Ponto Comercial é o local em que se encontra localizado o estabelecimento empresarial, ou seja, é o Imóvel Comercial onde os fregueses procuram o serviço da empresa.

Você também deve lembrar que eu falei sobre o contrato de trespasse, aquele que estabelece a venda do estabelecimento empresarial?

Esse contrato precisa ser registrado na Junta Comercial do seu estado ou no Registro de Pessoa Jurídica para existir oficialmente, isso é, para ser válido.

4. Como fazer o Contrato de Compra e Venda de Ponto Comercial?   

Após encerradas as negociações entre as partes, o contrato de compra e venda é o instrumento utilizado para transferir o domínio do bem imóvel para o adquirente.

Quando ele é escrito, atribui direitos e responsabilidades, garantindo a segurança jurídica dos envolvidos.

Hoje em dia, é comum a busca por modelos de contratos na internet. Todavia, deve-se tomar cuidado, pois muitos são genéricos, repletos de vícios jurídicos e não terá força no âmbito judicial.

Listaremos abaixo quais os elementos que não podem faltar nesse tipo de documento:

4.1 Qualificação das partes

As partes do contrato precisam ser identificadas para evitar confusões, como o caso de uma das partes apresentar um nome igual a de outra pessoa, além de outros possíveis equívocos.

O documento, portanto, deve apresentar o nome completo das partes, nacionalidade, estado civil, profissão e endereço de residência das mesmas.

No caso de pessoa física, precisam constar as informações dos documentos oficiais pessoais, como o RG e CPF.

Quando as partes são casadas, é necessário apresentar ainda a registro de casamento e os documentos do cônjuge.

Caso uma das partes seja pessoa jurídica, como uma corretora de imóveis, o CNPJ da empresa deve constar no contrato e também os documentos do seu representante, declarações negativas de ações cíveis e de débitos estaduais, bem como o contrato social da empresa.

4.2 Descrição do imóvel que será vendido 

Você notou que as partes são minunciosamente descritas no contrato para que ele tenha validade jurídica?

O imóvel comercial que será vendido também é descrito detalhadamente.

Ele precisa apresentar a localização, tamanho do imóvel, a presença ou não de mobília, além de mostrar outras condições a serem analisadas criteriosamente para evitar surpresas na hora que o comprador entrar no imóvel.

Já que o objetivo é evitar problemas jurídicos,  problemas como infiltrações, rachaduras e mofo devem ser descritos no documento, para que o comprador não tenha uma surpresa desagradável ao visitar o imóvel e decida desistir da compra do ponto comercial.

Por isso, o Laudo de vistoria é o relatório que ajuda a descrever honestamente o imóvel e, por isso, deve vir anexado ao contrato, com fotos e anotações de especialistas, se possível.

Por fim, o último elemento que deve constar na descrição é o número da matrícula do imóvel comercial, que estará no escritura emitida em um Registro de Imóveis.

É difícil encontrar na internet um contrato que tenha todas essas especificações que a legislação vigente exige.

Por esse motivo, uma alternativa é confeccioná-lo com empresas especializadas, onde há renomados advogados que elaboram esses documentos.

4.3 Valor acordado

Essa cláusula é a mais importante do contrato de compra de ponto comercial. Ela deve mostrar detalhadamente o preço do imóvel e as condições de pagamento da sua venda.

As condições podem ser: em espécie (dinheiro), por meio de boleto, pagamento no cartão de crédito ou depósito em conta (neste último caso, as informações da conta do vendedor são escritas nessa cláusula do contrato).

Aqui também são definidos os prazos para pagamento na forma de uma data ou de um período fixo de tempo.

Por exemplo, o contrato pode estabelecer que o pagamento seja no momento da entrega do imóvel, ou após a entrega da primeira fase de uma obra que precisou ser realizada.

4.4 Responsabilidade por despesas adicionais

Essa é a hora em que você vai perguntar: "Até isso eu preciso prever no contrato de repasse de ponto comercial?"

Sim, porque não dizer quem vai pagar as possíveis despesas pode ser motivo de brigas no judiciário, e até cancelamento do negócio.

O usual é que o comprador se responsabilize pelas despesas com a venda do estabelecimento, como o pagamento do Imposto de Transmissão (ITBI), mas as partes podem entrar em um acordo sobre uma forma diferente.

O importante é que todas essas informações estejam previstas no documento, para que o contrato proteja os proprietários de eventuais problemas, como o contrato vir com vícios jurídicos.

4.5 Inventário do estabelecimento

Em termos simples, um inventário é uma lista com todos os materiais ou bens que uma pessoa ou organização possui.

Ou seja, nessa cláusula do contrato são especificados todos os bens que serão transferidos do comprador para o vendedor.

É importante esclarecer que existem dois tipos de bens: os bens corpóreos e os bens incorpóreos.

Os bens corpóreos podem ser exemplificados por mercadorias, instalações, equipamentos de trabalho e veículos.

Já os elementos incorpóreos são o “nome fantasia” da empresa, o ponto comercial (que pode ser físico ou virtual), a “razão social” da empresa, marcas, patentes, desenho industrial, entre outros.

É recomendado que o comprador verifique o inventário anexado ao contrato “compra e venda ponto comercial”, pois se o inventário não estiver de acordo, o comprador poderá rescindir do negócio sem ônus.

4.6 Momento da posse do imóvel

As partes devem definir no contrato qual será o momento da posse pelo comprador, ou seja, quando ele terá o direito de ocupar o imóvel após toda a negociação e pagar os impostos decorrentes do bem.

Esse momento da posse pode acontecer depois da assinatura do contrato, em data específica estipulada pelas partes ou após a quitação do imóvel.

O importante é as partes estarem de acordo e essa informação ser escrito no contrato.

Dessa forma, não se deve deixar que qualquer pessoa redija esse contrato. É necessário um profissional capacitado juridicamente, como um advogado ou empresa especializada.

5. Contrato de Compra e Venda de Ponto Comercial parcelado

O valor da aquisição é um dos itens mais importantes na hora de decidir por qual forma de pagamento optar.

Imagine que a oferta que você recebeu de seu cliente é boa, mas ele não tem a quantia total em mãos no momento e precisa de um prazo maior para concretizar a quitação.

Essa é só uma situação que pode ser prevista no seu contrato, que deve descrever minuciosamente como será feito o pagamento do bem.

No caso de compras a prazo, é importante especificar as taxas cobradas na transação.

Quando a venda é a realizada a vista, costuma-se oferecer descontos, que devem estar explicitamente escritos no contrato.

6. Contrato de Compra e Venda Ponto Comercial Alugado

Você é empreendedor e antes de vender o seu estabelecimento comercial, você tentou lucrar com ele colocando-o para locação.

Só que agora você quer vender seu estabelecimento comercial e você não sabe se poderá fazer isso porque o contrato com o locador do seu imóvel ainda não chegou ao fim.

É importante você saber que a lei 8.245 de 1991 assegura que o ponto comercial pertence a pessoa que explora a atividade, e não ao proprietário do imóvel, pois o ponto comercial não existe por si só, ele depende da atividade do empresário.

Por mais que esse tópico fale sobre estabelecimento comercial e sabendo que ele é bem mais abrangente que o ponto comercial, que é só a localização do negócio, você há de concordar comigo que é muito mais comum vender uma loja do que o nome, a patente, as instalações e máquinas de uma empresa.

Em todo o caso, quando há locação do estabelecimento comercial, o que precisa ser respeitado é o contrato de locação, e o novo dono não poderá simplesmente colocar o locatário do estabelecimento para “fora” antes do fim do prazo acordado.

Só mais uma informação: o prazo máximo que um contrato comercial pode ter é de 5 (cinco anos), cabendo renovação.     

Por isso o contrato de compra e venda de ponto comercial não pode ser escrito por qualquer pessoa, já que ele comprova o acordo realizado pelas partes.

7. Rescisão de Contrato de Compra e Venda de Ponto Comercial

Você já viu nesse artigo que estabelecimento comercial é o instrumento da atividade do empresário, composto pelos elementos corpóreos e incorpóreos que ele une para exercer a sua atividade empresarial.

É esperado que a venda de um estabelecimento comercial seja valiosa e que um contrato dessa natureza envolva muito dinheiro.

Por isso, imagine os prejuízos que uma das partes teria no caso da outra desistir?

Portanto, é importante incluir no contrato uma cláusula de rescisão, onde será registrado o direito que as partes podem reivindicar, como indenizações.

Normalmente, quando o desfazimento do contrato for causado pelo vendedor/construtor, o Código do Consumidor afirma que as parcelas pagas devem ser imediatamente restituídas.

Em todo o caso, o instrumento particular costuma apresentar em sua cláusula de rescisão uma multa de 10% sobre o valor pago como penalidade.

Isso significa que o comprador que não honrar com o pagamento no prazo, deverá pagar uma multa de 10%, calculada sobre o valor total do negócio.

Esse valor deve ser calculado quando o atraso se der por mais de 3 meses e o comprador, mesmo após uma notificação, não regularizar o pagamento.

Como vimos no decorrer deste artigo, elaborar um contrato não é uma tarefa fácil.

Tem muitos detalhes que, se faltarem, podem causar grandes aborrecimentos no futuro.

Portanto, certifique-se que está preenchendo um contrato confiável.

Tudo sobre o Tema:

Legislação: Código Civil. 

Conceito: O Contrato de Compra e Venda de Ponto Comercial é um instrumento particular que visa formalizar a venda tanto do ponto comercial como de todos os seus bens que foi explicado no decorrer deste artigo. 

Vigência: deve ser estabelecido pelas pessoas que estão firmando o contrato.

O que não pode faltar:

• Todas as informações dos compradores e vendedores, como nome completo, RG, CPF, título de eleitoral, profissão e estado civil;
• Valor total do imóvel;
• Forma de pagamento;
• Valor dado como sinal;
• Período das parcelas pagas e taxas de juros envolvidas;
• Multas envolvidas em caso de rescisão de contrato, atraso na entrega do imóvel ou entrega do imóvel em condições diferentes daquelas conhecidas e negociadas;
• Comissão da imobiliária;
• Caso o imóvel seja vendido com alguma mobília, os itens também devem constar do documento.

Outras nomenclaturas para este documento:

• Contrato de Compra e Venda de Estabelecimento Comercial;
• Contrato de Compra e Venda de Empresa;
• Contrato de Venda de Ponto Comercial com Equipamentos.