Os 12 【ERROS】 que invalidam o Contrato de Gaveta de Compra e Venda de Imóvel.【Cuidado】 com o 11º!

Descubra o que é um Contrato de Gaveta de Compra e Venda? Como fazer um Contrato de Gaveta de Compra e Venda de Imóvel? Posso fazer um Contrato de Gaveta de Sociedade? Preciso de advogado para fazer um Contrato de Compra e Venda de Gaveta? Modelo simples e adaptado à nova Lei para baixar em Word e PDF e imprimir.

1. 1. O que é um Contrato de Gaveta?
2. 2. Como funciona o Contrato de Gaveta?
3. 3. Contrato de Gaveta de Compra e Venda de Veículo Financiado
4. 4. Contrato de Gaveta de Sociedade
5. 5. Contrato de Compra e Venda de Gaveta de Imóvel
6. 6. Como fazer Contrato de Compra e Venda de Gaveta de terreno?
7. 7. Como fazer um Contrato de Gaveta de Compra e Venda de Imóvel?
8. 8. Contrato de Gaveta precisa de advogado?
9. 9. Contrato de Gaveta de Compra e Venda de Imóvel tem validade jurídica?
10. 10. Contrato de Gaveta para imóveis da COAHB E CDHU - Como proceder?
11. 11. Contrato de Gaveta pode ser registrado?
12. 12. Contrato de Gaveta pode ser anulado?

Você provavelmente trabalhou duro para vender seu imóvel em meio a uma crise financeira.

Realizou a divulgação do seu imóvel por meses em sites e aplicativos de vendas, colocou cartazes e até compartilhou as fotos do seu imóvel entre seus amigos nas redes sociais.

Tudo isso para seu imóvel ter o máximo de exposição possível, até encontrar o comprador certo, que lhe transmitiu confiança para realizar o negócio.

Mas esse trabalho todo para vendê-lo não significa muito se você finalizar o processo com a assinatura de um contrato de gaveta todo errado e cheio de vícios jurídicos.

O seu trabalho duro pode ser jogado fora se o contrato for inválido juridicamente.

É por isso que você precisa ter um contrato que, apesar de ser de gaveta, possa comprovar legalmente o processo de compra e venda realizado.

Já imaginou o comprador deixar de pagar o restante do valor do bem e,  ao tentar cobrá-lo judicialmente, ser informado que seu contrato não tem validade nenhuma para esse fim?

Veja como pode ter um contrato de gaveta totalmente atualizado e feito pelos nossos renomados advogados.

Mas antes de começar, vamos ver o que é um contrato de compra e venda de gaveta

1. O que é um Contrato de Gaveta?

Imagine que você encontrou um imóvel com uma negociação muito vantajosa, mas ele não pode ser alienado porque já está sendo financiado em um banco.

Será que vale a pena refinanciar esse imóvel?

Em alguns casos de refinanciamento há o aumento de 20% na prestação financiada e de 2% no saldo devedor, além de comprovação de crédito para transferência de imóvel.

É em situações como essa que entra o contrato de gaveta com seus dois personagens: o mutuário (que é o vendedor) e o gaveteiro (que é o comprador).

O mutuário passa por todas as etapas de financiamento junto ao banco e ao término das prestações, passa o imóvel para o gaveteiro.

O gaveteiro na realidade é quem irá pagar as prestações do imóvel até que ele seja quitado. Mas até isso acontecer, o financiamento estará no nome de quem fez todo o processo junto ao banco: o mutuário e vendedor do imóvel.

Portanto, o contrato de gaveta é o instrumento utilizado em uma venda que se encontra indisponível de realizar a transferência de propriedade no momento.

O documento é muito utilizado na compra e venda de imóveis, mas pode ser usado na compra e venda de outros bens, como veículo, equipamento, máquinas, entre outros.

Ele acontece sem a interferência de nenhuma agência imobiliária ou instituição bancária financiadora, além de não ser registrado em um Ofício de Imóveis.

Contudo, isso não quer dizer que ele não tenha nenhuma validade jurídica, conforme falarei mais a frente.

Agora que você já conhece formalmente o que é esse instrumento tão utilizado pelos brasileiros, vou explicar como ele funciona.

2. Como funciona o Contrato de Gaveta?

Como você já pode ter percebido, esse contrato envolve a negociação de um bem.

Mas caso você ainda se pergunte: “é necessário formalizar o contrato por escrito?”.

O Código Civil trata como obrigatório para a venda de imóveis com valor maior do que 30 salários mínimos ter um contrato de compra e venda escrito.

Todavia, mesmo que o valor seja inferior a 30 salários mínimos ou que o objeo do contrato não seja um imóvel, a formalização de um contrato por escrito tem a vantagem de detalhar o negócio, servindo de prova no caso de problemas futuros.

Por isso, para comprovar o que foi acordado durante a celebração do seu negócio jurídico e evitar alegações de desconhecimento de alguma cláusula, faça seu contrato com quem entende do assunto.

3. Contrato de Gaveta de Compra e Venda de Veículo Financiado

Imagine que um dia você resolve financiar um carro, mas de uma hora pra outra ficou sem dinheiro para continuar a pagar as prestações do veículo. 

Você pode encontrar um comprador para o veículo, que esteja disposto a assumir a dívida do vendedor e transferi-la para o nome dele junto a instituição financeira na qual foi feita a negociação.

Mas claro que para realizar essa transferência, existem custos e muita gente não está disposta a arcar com eles.

Portanto, o que muita gente faz é efetuar a compra e venda de forma que o veículo permanece no nome do vendedor, mas é o comprador quem segue pagando as prestações.

Esse tipo de contrato envolve alguns riscos, como a possibilidade de o comprador não der mais conta de fazer o pagamento das parcelas financiadas. 

Se ele parar de pagar os valores referentes ao financiamento, o pagamento do veículo retomará para o vendedor que, se não o fizer, tomará uma ação de retomada de um veículo que estará na posse do comprador.

Portanto, saber com quem se está fazendo um negócio é fundamental para evitar dores de cabeça no futuro.

4. Contrato de Sociedade de Gaveta.

Todo mundo sabe que o Brasil é um país burocrático e até mesmo a abertura de uma empresa precisa ser formalizada em um contrato.

O Contrato de Sociedade Empresarial é um documento legal assinado entre dois ou mais parceiros que desejam fazer negócios juntos.

Em uma sociedade empresarial cada um dos sócios compartilha os lucros e perdas obtidos pelo negócio, sendo que cada sócio é responsável por todos os débitos e obrigações da sociedade.

Para formalização do negócio costuma ser feito um documento chamado contrato de sociedade limitada. Contudo, o contrato de gaveta é utilizado pelos sócios, quando um deles está impedido de entrar na sociedade.

Essa situação pode ser gerada no caso de falidos que ainda não se recuperaram, ou seja, ainda estão com dívidas, mas a única maneira que conhecem para sobreviver e pagar as dívidas é a atividade empresarial.

Por isso, entram no negócio como sócios no papel porque estão juridicamente impedidos.

Esse tipo de contrato tem seus problemas porque, apesar do registro em um Tabelionato e a presença de testemunhas, não há segurança para o sócio que entra na empresa, que não terá provas legais de ter investido na companhia.

Para a empresa, não existindo registro legal da existência desse sócio, não será possível solicitar que ele contribua no pagamento de alguma dívida empresarial

5. Contrato de Compra e Venda de Gaveta de Imóvel.

Muita gente compra imóvel utilizando-se do contrato de gaveta, pois existe muita dificuldade de aprovação de crédito para adquirir o bem, além da grande burocracia e custos na transferência de propriedade.

Na compra do imóvel, o novo comprador faz um contrato particular com o vendedor (o mutuário - aquele que fez o financiamento em seu nome) assumindo a obrigação de realizar os pagamentos das parcelas.

A relação jurídica original entre a Instituição Financeira e o Mutuário permanecerá inalterada, mas ao final do pagamento das parcelas o imóvel será transferido ao gaveteiro.

Dessa forma, todo contrato precisa seguir regras e requisitos básicos que as vezes, nos modelos prontos e gratuitos da internet, estão desatualizados.

6. Como fazer Contrato de Compra e Venda de Gaveta de Terreno

A compra de um terreno utilizando-se apenas o contrato de compra e venda, mesmo que esse seja registrado em um Oficio, acompanhado de suas testemunhas é chamada de compra por “Contrato de Gaveta”.

Isso acontece porque o contrato de compra e venda de terreno por si só não transfere a propriedade do imóvel ao comprador.

Para transferir o imóvel ao comprador, é necessário registrar a escritura do imóvel em um Registro de Imóveis. Ou seja, o mais importante é ter a Matrícula de Imóvel no seu nome. 

O que ocorre é que muitos terrenos não apresentam escritura ainda e, para isso, utilizam o Contrato de Gaveta até que a situação do terreno seja regularizada.

7. Como fazer um Contrato de Gaveta de Compra e Venda de Imóvel?

Diante do que já foi exposto, há algumas coisas que são realmente importantes na hora de escrever um modelo de contrato de gaveta, entre elas as cláusulas de:

Qualificação das partes:

É importante que o documento tenha a completa qualificação dos contratantes como nome completo, números de documentos de identificação como Cadastro de Pessoa Física (CPF), Registro Geral (RG) e CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica), caso seja pessoa jurídica.

Além disso, é importante que contenha as formas de entrar em contato com as partes, como telefone, e-mail e endereço onde residem.

Objeto do contrato:

Nessa parte a pessoa expressa detalhadamente o que se está contratando. É um contrato de compra e venda de imóvel? É um contrato de compra e venda de veículo?

Se você se esquecer de restringir o objeto do contrato, ele praticamente perde toda sua serventia.

Isso porque não estará demonstrando qual foi o intuito da sua criação, além de poder gerar grandes dores de cabeça não só durante, como após a execução contratual, inclusive em via judicial.

Por isso, é essencial que o objeto do contrato seja detalhado com exatidão e objetividade no interior do documento, de maneira que explicite, sem deixar dúvidas, o que está sendo acordado entre as partes.

Para isso, o comum é ser feito um Laudo de Vistoria para anexar ao documento, que não só irá informar qual o objeto, como detalha o seu real estado no momento da negociação.

Com tantos detalhes,pode ser um pouco difícil redigir esse contrato sozinho. Sendo assim, para preencher todos os seus requisitos legais e poder usá-lo como prova em uma possível ação judicial, faça seu documento com um profissional competente, como um advogado ou empresa especializada.

Obrigações do Contratante e do Contratado:

Para que o contrato seja integralmente cumprido, cada uma das partes terá que realizar algumas determinações estabelecidas previamente durante a negociação.

Dessa forma, deve estar no contrato as obrigações de cada parte e a forma como serão realizadas. Por exemplo, estipule prazo de entrega do imóvel, condições de entrega de um automóvel, entre outros.

Preço e Condição de Pagamento:

Essa é, talvez, a parte mais importante do contrato e deve estar muito clara.

É preciso não só informar o valor que faz parte da negociação, como também de que forma ela será paga.

Se o pagamento for à vista, deve constar o local e o dia correto em que será pago. Se for pago de forma parcelada, é imprescindível a informação de em quantas parcelas será realizado o pagamento, além do valor de cada uma.

Portanto, é necessário especificar bem o valor e as condições de pagamento nas cláusulas do seu contrato de gaveta, pois caso contrário, você pode levar prejuízos consideráveis.

Defina um prazo possível:

Se para alcançar metas na vida estabelecemos prazos, então para realizar um negócio também devemos estabelecer um prazo certo.

Por isso o documento deve apresentar uma cláusula onde conste a data com tempo determinado para cumprimento do acordo.

Despesas:

Toda negociação envolve despesas adicionais que estão além do pagamento do objeto. Nessa cláusula, defina como serão distribuídas as despesas, e de quem será o ônus de suportá-las.

Apesar do contrato de gaveta não ser registrado em um Ofício de Notas ou Imóveis, não significa que não haja gastos para a sua realização. Contudo, quem arcará com essas despesas será definido entre as partes e escrita no contrato.

Por isso, para que ninguém alegue posteriormente que não é o responsável, essa informação deve estar por escrito e bem clara no documento.

Diante de todos esses detalhes é notório o quanto é importante que esse documento seja bem redigido. 

Sendo assim, por mais que na internet tenha vários modelos gratuitos de contratos, quase todos eles não são recomendados, pois são juridicamente inseguros e não obedecem todos os requisitos necessários para ter validade.

8. Contrato de Gaveta precisa de advogado?

Apesar de não ser um documento muito recomendado em algumas negociações, o contrato de gaveta tem sim validade jurídica.

Por isso ele deve ser redigido da melhor forma e, se possível, assinado por duas testemunhas com reconhecimento de firma das assinaturas.

Já sabemos as principais cláusulas que o contrato deve trazer e que é aconselhável que seja formulado por um profissional competente, como advogados e empresas especializadas.

Contudo, apesar de advogados particulares e escritórios de advocacia com certeza terem esse conhecimento jurídico, costumam cobrar um valor muito alto, no mínimo R$150 reais apenas para escrever o documento.

9. Contrato de Gaveta de Compra e Venda de Imóvel tem validade jurídica?

Apesar desse contrato não ser oficializado em um Tabelionato, os tribunais têm reconhecido a validade do contrato de gaveta entre os contratantes.

O Superior Tribunal de Justiça já reconheceu que se o contrato de gaveta já foi consolidado no tempo, com o pagamento de todas as prestações contratuais, não é possível anular a transferência do bem.

Caso você queira dar mais segurança ao seu negócio, saiba que em alguns estados os Registro de Imóveis estão autorizados a fazer uma anotação informando a realização do Contrato de Gaveta.

Com isso, a informação do contrato particular fica no histórico do bem e quem pedir uma matrícula do imóvel saberá da existência do negócio.

Essa anotação servirá como meio de prova da existência de um direito de aquisição de propriedade, além de proteger o comprador de tentativas de penhora do bem para pagamento de dívidas, defender contra invasões e outros tipos de problemas.

Vale alertar que tal modalidade de negociação pode gerar diversos transtornos entre os contratantes.

O comprador pode ter prejuízos com o imóvel penhorado em razão de dívida ou falecimento do vendedor e o imóvel ser posto em inventário e destinado aos herdeiros.

Também pode acontecer de, por não conhecer bem o vendedor, acabar comprando um imóvel de uma pessoa que já o negociou com outras pessoas. 

O vendedor também pode correr riscos no caso do comprador não pagar a taxa condominial ou o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana, o IPTU.

Quando o comprador não paga os impostos, mas usufrui do bem sendo que este ainda não foi transferido, é o vendedor que vai arcar com as cobranças e sofrerá execução judicial.

Por isso, evite futuros transtornos realizando seu contrato com alguém que entenda do assunto. 

10. Contrato de Gaveta para imóveis da COAHB E CDHU - Como proceder?

Os programas habitacionais oferecem boas condições para quem deseja financiar um imóvel, mas têm uma renda muito limitada. Os nomes deles variam com o responsabilidade de quem os administra, sendo: 

• COHAB: Companhia de Habitação Popular, de responsabilidade dos governos municipais.
• CDHU: Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano, administrado pelos governos estaduais.
• MCMV: Minha Casa Minha Vida, programa criado pelo Governo Federal.

Como os programas que envolvem a CDHU são administrados pelos estados, as leis que os regem também diferem de estado para a estado.

Um exemplo é o estado de São Paulo onde a CDHU pode realizar a transferência de titularidade do financiamento para quem adquiriu o imóvel, após decorrido o prazo de 2 (dois) anos e estar com as prestações pagas. 

O que ocorre de fato é que a CDHU não permite que os imóveis sejam comercializados pelos participantes do financiamento sem ser previamente comunicada e autorizar a venda. Portanto, ao realizar um “Contrato de Gaveta” é preciso solicitar autorização da CDHU antes.

A COHAB também não recomenda esse tipo de negociação, pois o “Contrato de Gaveta” não é aceito pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e não é considerado válido nos contratos financiados pelo Fundo Municipal de Habitação (FMH).

Por isso, caso você esteja participando de um programa de financiamento habitacional e quiser vender a casa para outra pessoa com um contrato particular, primeiro deverá consultar os órgão responsáveis para fazê-lo.

Contudo, só haverá garabtia do negócio se você tiver um contrato com todos os requisitos necessários para garantir sua validade. Sendo assim, seja cauteloso ao usar qualquer modelo gratuito de contrato disponibilizado pela internet.

11. Contrato de Gaveta pode ser registrado?

Como esse contrato é uma prática muito comum na compra e venda de imóveis, e muitas vezes os bancos deixam de receber o refinanciamento do novo credor, ele é condenado e considerado irregular.

Esse entendimento parte de que a Lei 8.004/90 estabelece que o antigo credor (o mutuário) deve transferir ao novo credor (o gaveteiro) os direitos e obrigações decorrentes do respectivo contrato, com a transferência do negócio na instituição financeira.

No entanto, como dito anteriormente nesse artigo, o Superior Tribunal de Justiça tem reconhecido em alguns casos a validade desse tipo de contrato, inclusive considerando válido que o “gaveteiro”, o cessionário do contrato de imóvel financiado, discuta em juízo as condições das obrigações e direitos assumidos no contrato.

O STJ considera válida as quitações que já se consolidaram no tempo, com o pagamento de todas as prestações previstas no contrato e a obrigação da transferência do imóvel.

12. Contrato de Gaveta pode ser anulado?

Rescindir um contrato significa encerrar o acordo antes de ser totalmente executado pelas partes, ou seja, antes que as partes executem todas as obrigações exigidas em seu acordo.

A rescisão não afeta as responsabilidades das partes por violações que ocorreram antes do término do contrato.

Um dos motivos mais comuns para rescindir um contrato é a rescisão por inadimplência. Ela cria situações em que o contrato pode ser rescindido quando uma das partes não realizou algo que precisava fazer, como o pagamento de uma parcela na compra de um imóvel.

Você já sabe quais são os momentos em que cabe rescisão, mas o que acontece quando há o descumprimento do contrato as partes devem acordar entre si e escrever no documento, como uma cláusula penal.

Sendo assim, é na cláusula penal que se estipula pena ou multa destinada a evitar o inadimplemento da obrigação principal ou o retardamento de seu cumprimento.

Por esse motivo, e tudo que aqui foi dito, é que esse instrumento particular não pode ser escrito por qualquer pessoa, já que será ele quem comorivará a real vontade das partes durante a celebração do negócio de compra e venda.

TUDO SOBRE O TEMA:

Legislação: Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/02)

Conceito: documento particular de negócio que não sofre interferência de nenhuma instituição

Vigência: conforme acordado entre as partes.

O que não pode faltar:

• Dados de identificação de todas as partes envolvidas no contrato;
• Contrato assinado por todas as partes e por duas testemunhas;
• Registrar o contrato em um Ofício de Imóveis;
• Cumprir o contrato.

Outras nomenclaturas para este documento:

• Contrato de Compra e Venda de Gaveta
• Contrato de Compra de Gaveta
• Contrato de Venda de Gaveta