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Analista Jurídico Camilla Soares
12/02/2024

Os 8 【ERROS】 que podem invalidar o seu Contrato de Sublocação de Imóvel Comercial! 【Cuidado】 com o 7º!

Descubra TUDO sobre o Contrato de Sublocação de Imóvel Comercial. O que é um contrato de sublocação de imóvel comercial? Quais situações você deve utilizá-lo? Quais as cláusulas essenciais que devem constar no seu contrato? Modelo simples e adaptado a nova Lei para imprimir em Word e PDF

  1. 1. O que é o contrato de sublocação de imóvel comercial?
  2. 2. Quais são as obrigações no Contrato de Sublocação de Imóvel Comercial?
  3. 3. Qual é o período de vigência do Contrato de Sublocação de Imóvel Comercial?
  4. 4. Como será definido o valor da sublocação?
  5. 5. Quais são as garantias que o sublocador pode exigir do sublocatário?
  6. 6. É permitido ao sublocatário realizar modificações no imóvel sublocado?
  7. 7. Como funciona o processo de renovação do contrato de sublocação?
  8. 8. O que fazer se houver Rescisão do contrato?

Você já pensou em expandir o seu negócio, mas não possui capital para adquirir um novo espaço comercial? 

A sublocação de imóvel pode ser uma opção viável para quem deseja aumentar sua presença no mercado sem comprometer o orçamento. 

No entanto, é fundamental estar atento às cláusulas e obrigações estabelecidas no contrato de sublocação de imóvel comercial. 

Neste artigo, você irá descobrir como a sublocação de imóvel comercial pode ser vantajosa para o seu negócio, além de aprender sobre os principais pontos a serem considerados na hora de firmar um contrato de sublocação. 

Não perca essa oportunidade de expandir o seu negócio de forma estratégica e econômica!

1. O que é o Contrato de Sublocação Comercial?

Para ficar mais claro o entendimento do assunto, primeiro explicaremos de forma breve o significado de locação comercial.

Aluguel comercial nada mais é do que quando o proprietário de um imóvel comercial aluga o seu bem para uma pessoa (locatário), normalmente jurídica, que tem o objetivo de realizar uma atividade mercantil neste lugar.

Dito isso, passamos ao tema principal, que é o Contrato de Sublocação Comercial, que consiste no documento realizado entre o locatário de um imóvel comercial, que subloca o imóvel ou parte do imóvel para um terceiro.

Isso apenas é possível quando há no contrato de locação uma cláusula que permite ao atual inquilino sublocar aquele imóvel a terceiro, podendo esta sublocação ser total ou parcial, comum em casos de grandes galpões onde quem aluga o imóvel original subloca partes do mesmo.

Não corra riscos desnecessários com seu contrato de sublocação de imóvel comercial. Conte com a expertise de uma empresa especializada e tenha a segurança jurídica que você merece!

2. Quais são as obrigações no Contrato?

As obrigações no contrato de sublocação de imóvel comercial variam dependendo do que foi acordado entre as partes, mas geralmente incluem:

Obrigações do sublocador: 

Fornecer ao sublocatário um imóvel em condições de uso, com todas as suas instalações e equipamentos em perfeito funcionamento. 

Além disso, o sublocador deve permitir o uso pacífico do imóvel e respeitar a privacidade do sublocatário.

Obrigações do sublocatário: 

Utilizar o imóvel exclusivamente para a finalidade comercial prevista no contrato, realizar manutenções necessárias para manter o imóvel em bom estado de conservação, pagar a sublocação e encargos relacionados ao imóvel, como IPTU, taxas de condomínio, energia elétrica, água, gás, entre outros.

Vale ressaltar que o contrato de sublocação deve ser bem detalhado e claro quanto às obrigações de ambas as partes, a fim de evitar futuros conflitos e prejuízos. 

3. Qual é o período de vigência do contrato de sublocação?

O período de vigência do contrato de sublocação pode ser definido pelas partes envolvidas, sendo geralmente estabelecido de acordo com as necessidades e interesses de cada uma delas.

O prazo mínimo para a sublocação de imóvel comercial é de 30 meses, conforme a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), exceto nos casos em que o imóvel sublocado possua prazo inferior ao da locação principal, que é o caso comum em imóveis comerciais. 

Nesses casos, o prazo da sublocação não pode ultrapassar o prazo da locação principal.

O contrato de sublocação também pode estabelecer cláusulas de renovação automática, que permitem a continuidade da sublocação por prazo indeterminado caso nenhuma das partes se manifeste contrariamente.

Vale lembrar que o contrato de sublocação deve ser elaborado com a ajuda de um profissional da área jurídica e que todas as cláusulas devem ser discutidas e acordadas entre as partes antes da assinatura.

É importante que o contrato seja elaborado com a ajuda de um profissional e que seja lido com atenção antes da assinatura.

4. Como será definido o valor da sublocação?

O valor da sublocação de um imóvel comercial geralmente é definido pelas partes envolvidas no contrato, levando em consideração diversos fatores, como:

Localização: imóveis localizados em regiões mais valorizadas tendem a ter um preço de sublocação mais elevado.

Tamanho e características do imóvel: imóveis maiores ou com características específicas (como uma grande vitrine ou uma área externa) podem ter um preço de sublocação mais alto.

Condições do imóvel: imóveis em bom estado de conservação, com instalações e equipamentos em perfeito funcionamento, tendem a ter um preço de sublocação mais elevado.

Concorrência: o preço de sublocação pode ser influenciado pela oferta e demanda do mercado imobiliário da região.

Vale lembrar que o valor da sublocação deve ser estabelecido de comum acordo entre as partes e estar de acordo com o valor de mercado. 

Além disso, o contrato de sublocação deve especificar todas as despesas relacionadas ao imóvel, como IPTU, taxas de condomínio, contas de água, luz, gás, entre outras, e como esses custos serão divididos entre o sublocador e o sublocatário.

5. Quais são as garantias que o sub locador pode exigir do sublocatário?

O sublocador pode exigir do sublocatário algumas garantias no contrato de sublocação de imóvel comercial, tais como:

Caução: o sublocador pode exigir do sublocatário o depósito de uma quantia em dinheiro, equivalente a alguns meses de aluguel, como forma de garantia. 

Essa quantia deverá ser devolvida ao sublocatário no final da sublocação, caso não haja nenhum débito a ser quitado.

Fiador: o sublocador pode exigir que o sublocatário apresente um fiador que se responsabilize pelo pagamento das obrigações do contrato de sublocação, caso o sublocatário não cumpra com suas obrigações.

Seguro fiança: o sublocador pode exigir que o sublocatário contrate um seguro fiança, que funciona como uma espécie de garantia de aluguel, protegendo o sublocador em caso de inadimplência por parte do sublocatário.

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6. É permitido ao sublocatário realizar modificações no imóvel sublocado?

O sublocatário só pode realizar modificações no imóvel sublocado se houver expressa autorização do sublocador no contrato de sublocação. 

É comum que o contrato de sublocação contenha cláusulas que regulamentem o direito do sublocatário de realizar modificações no imóvel.

Caso o sublocatário faça alguma alteração sem a devida autorização, o sublocador pode exigir a reversão da modificação ou até mesmo a rescisão do contrato, caso a alteração seja considerada prejudicial ao imóvel ou à sua estrutura.

Por isso, é importante que o sublocatário verifique todas as cláusulas do contrato de sublocação com atenção antes de realizar qualquer tipo de alteração no imóvel sublocado. 

Em caso de dúvida, o ideal é consultar o sublocador para obter a autorização necessária e evitar qualquer tipo de problema futuro.

7. Como funciona o processo de renovação do contrato de sublocação?

O processo de renovação do contrato de sublocação de imóvel comercial pode variar dependendo das cláusulas previstas no contrato original e das negociações entre as partes.

Em geral, o contrato de sublocação prevê uma cláusula específica sobre a possibilidade de renovação do contrato, estabelecendo as condições em que isso poderá ocorrer, como prazo mínimo de antecedência para comunicação da intenção de renovação e a forma como deverá ser feita essa comunicação.

Caso haja interesse na renovação, o sublocatário deve comunicar a sua intenção ao sublocador dentro do prazo estipulado no contrato. 

A partir daí, as partes podem negociar as condições da renovação, tais como o valor do novo aluguel, eventuais reajustes, prazo de duração do novo contrato, entre outros pontos.

Se houver acordo entre as partes, o contrato será renovado e deverá ser assinado por ambas as partes. 

Caso não haja acordo, ou se não houver cláusula de renovação no contrato original, o sublocatário pode ter que desocupar o imóvel ao final do prazo do contrato de sublocação original.

É importante destacar que a renovação do contrato de sublocação só é possível se o contrato original estiver em dia, ou seja, se não houver dívidas ou inadimplências por parte do sublocatário.

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8. O que fazer se houver Rescisão do contrato?

Se houver rescisão do contrato de sublocação de imóvel comercial, é importante que as partes cumpram as obrigações previstas no contrato e, em caso de dúvida, busquem a orientação de um advogado especializado.

O sublocatário deverá desocupar o imóvel e entregá-lo nas mesmas condições em que o recebeu, respeitando o prazo estipulado no contrato para a entrega das chaves e eventuais cláusulas de multa por atraso na devolução do imóvel. 

Além disso, o sublocatário deverá quitar todas as obrigações financeiras pendentes, como aluguéis em aberto, multas e taxas condominiais.

Por outro lado, o sublocador deverá cumprir com as suas obrigações previstas no contrato, como devolver o valor da caução, se houver, e respeitar o prazo de devolução das garantias prestadas pelo sublocatário.

Caso haja alguma controvérsia ou divergência entre as partes, é recomendável que se busque a mediação ou a arbitragem, conforme previsto no contrato de sublocação, ou que se busque a solução na Justiça.

Em resumo, em caso de rescisão do contrato de sublocação, as partes deverão agir com responsabilidade e respeitar as obrigações previstas no contrato, buscando sempre uma solução amigável e respeitando os direitos e deveres de cada um.

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Tudo sobre o Tema

Legislação: Lei do inquilinato nº 8.245/1991 e Código de processo Civil

Conceito: é um acordo firmado entre um locatário (sublocador) que possui um contrato de locação com um proprietário de um imóvel comercial, e um terceiro interessado em utilizar esse imóvel (sublocatário). 

Vigência: acordado pelas partes.

O que não pode faltar:

  • Autorização do locador;
  • Valor da sublocação menor do que o do contrato principal;
  • Prazo de duração inferior ao do Contrato de Aluguel;
  • Qualificação correta das partes;
  • informações sobre a garantia de pagamento.

Outros nomes para o mesmo documento: 


Dúvidas mais frequentes

1. O que fazer se o sublocatário atrasar os pagamentos?

Ele pode ser notificado de seu inadimplemento por uma notificação extrajudicial enviada pelos correios, com prazo para pagamento sob pena de despejo.

2. Benfeitorias no imóvel serão reembolsadas ou descontadas do aluguel?

Salvo o combinado em contrato, só será reembolsado ou descontado do aluguel as benfeitorias necessárias no imóvel, como por ex. rachadura estrutural. Aquelas realizadas apenas para conforto do subinquilino ficarão por sua própria conta.

3. O valor do aluguel poderá ser reajustado?

Salvo combinado em contrato, o aluguel poderá ser ajustado mediante notificação extrajudicial enviada previamente comunicando o aumento e partir de qual data passará a ser cobrado. O costume é que esse reajuste ocorra a cada 12 meses.

4. No caso de caução de bens móveis, quando este será devolvido?

Ao final do contrato de sublocação comercial, a caução em dinheiro ou bens móveis, deverá ser devolvido ao sublocatário, caso ela não tenha sido utilizada anteriormente.