Os 11 【ERROS】 que invalidam um Contrato de Arrendamento Rural. 【Cuidado】 com o 9º!

Descubra o que é um Contrato de Arrendamento Rural. Como preencher um Contrato de Arrendamento Rural? Como fazer um Contrato de Arrendamento Rural? Modelo simples e adaptado à nova Lei para baixar em Word e PDF e imprimir. 

1. 1. O que é o Contrato de Arrendamento Rural? 
2. 2. Como fazer um Contrato Simples de Arrendamento Rural?
3. 3. Qual o prazo de duração do Contrato de Arrendamento Rural?
4. 4. Quais as responsabilidades das partes no Contrato de Arrendamento Rural?
5. 5. Quais são as atividades de exploração que podem estar no Contrato de Arrendamento Rural?
6. 6. Contrato de Arrendamento Rural X Contrato de Parceria Rural: qual a diferença?
7. 7. O Contrato de Arrendamento Rural tem a opção de compra?
8. 8. Posso realizar benfeitorias com o Contrato de Arrendamento Rural?
9. 9. Como proceder após a assinatura do Contrato de Arrendamento Rural?
10. 10. Como renovar o Contrato de Arrendamento Rural?
11. 11. E se eu rescindir o Contrato de Arrendamento Rural antes do prazo?

Você, provavelmente, conhece alguém que já fez um contrato de arrendamento rural ou arrendou propriedades rurais, seja da sua família ou amigos.

Pode ser também que você conheça alguém interessado em investir na área agrícola, mas que não tenha condições no momento de comprar um terreno para usar em plantio ou criação de animais.

Independente qual seja o caso, uma boa opção é o Contrato de Arrendamento Rural, que pode ser usado para pastagem, pecuária, agropecuária, extrativismo, exploração do terreno e até mesmo para moradia.

Porém, é preciso ter atenção em algumas regras, classificações e exigências importantes dessa modalidade de contrato.

Se você quer saber mais sobre esse assunto, está no lugar certo.

Ao longo do texto você encontrará explicações do que é necessário para que o contrato de arrendamento rural possa cumprir sua função de trazer benefícios para as partes. 

1. O que é o Contrato de Arrendamento Rural? 

Essa relação contratual é muito conhecida em áreas de grandes fazendas  e lotes latifundiários, faz parte do Direito Agrário. 

Esta parte do direito  por regula as relações das pessoas com a terra, e tem como objetivo o progresso social e econômico dos trabalhadores rurais e da sociedade.  

Por essa razão, é necessário que os negócios rurais sejam realizados dentro da lei, seguindo passos importantes para que não haja problemas.

É importante que você entenda como funciona, bem como, suas regras, classificações, exemplos e peculiaridades. 

Já vimos que os contratos agrários são importantes, já que regulam a relação das pessoas e da terra, mas você deve estar se perguntando o que é o Contrato de Arrendamento Rural?

Este modelo de relação agrária estabelece uma obrigação pela qual uma pessoa cede à outra o uso do imóvel ou partes do mesmo, com o objetivo de exercer atividade de exploração agrícola, pecuária, entre outras. 

Nesse sentido, cria uma retribuição (que podem ser frutos da propriedade) ou aluguel, cujo os valores devem ser observados segundo a lei.

Para começar a entender como funciona é importante classificar as partes:

• O Arrendador concede o imóvel rural e o aluga. (É muito importante que o Arrendador do contrato seja  proprietário)
• Arrendatário é a pessoa que irá usar o imóvel rural e pagar a quantia estipulada.

Agora que já sabe o conceito, cuidado para não usar o modelo errado de contrato ao celebrar seu negócio.

1.1. O que é o Subarrendamento?

A lei que regula esse tema traz a opção de subarrendamento. 

O subarrendamento rural é a classificado como a alienação que o arrendatário faz a outra pessoa, um terceiro que também tem interesse no hectare de terra.

Para que possa ser possível, não se esqueça que é necessária a autorização do arrendador, caso não seja respeitada essa regra, poderá gerar uma ação de despejo, falaremos dela mais adiante. 

2. Como fazer um Contrato Simples de Arrendamento Rural? 

O contrato se caracteriza por ser simples, já que você não precisa de muitas  formalidades para que ele seja válido.

É bilateral, ou seja são duas partes têm direitos e deveres, além disso, há existência de valores que serão estabelecidos por meio do aluguel. 

É importante dizer que você poderá realizar este contrato verbalmente, sem que a necessidade de assinar o documento.

Esse, certamente, é um ponto importante, já que na prática das grandes fazendas e até de pequenos lotes, muitos contratos de atividade rural são feitos somente verbalmente, fique atento caso precise realizar um contrato e decida pela forma verbal.

Nesse caso, se você fizer o contrato verbalmente ele terá a mesma validade de um documento feito em Word ou PDF e assinado pelas partes, inclusive as testemunhas poderão provar a existência do contrato caso seja necessário.

A seguir haverá alguns fatos importantes, que devem estar presentes no contrato se as partes optarem pela forma escrita.

Todo contrato precisa seguir regras básicas e requisitos que as vezes na internet estão desatualizado, pois os modelos oferecidos são genéricos e não representam o que há de específico na relação contratual, que é única.

Fique atento ao: lugar e data da assinatura, nome completo e endereço dos contratantes, além da qualificação das partes como documentação. 

Dentre os pontos importantes, o principal é o objeto que deve ser claro quanto aos hectares de terra que serão arrendamentos. 

Além de constar os hectares, ou seja o tamanho da terra, é importante que no contrato esteja claro se o Arrendatário terá direito a benfeitorias do imóvel rural, como por exemplo uma casa disponível para que possa morar com a sua família. 

Outro ponto importante do, é a cláusula de valor ou preço. 

Nesse momento, é necessário que as partes cheguem a um acordo quanto ao valor do aluguel pela área do imóvel rural descrita no objeto do contrato.

Este valor é geralmente estipulado por ano, como por exemplo, deverá ser pago no quinto dia útil do mês de setembro de cada ano, em moeda corrente. 

É importante lembrar que os prazos terminarão após a conclusão da colheita.

Em relação a remuneração, é fundamental dizer que não poderá ser superior a 15% (quinze por cento) do valor cadastral do imóvel e não poderá passar de 30%.

Caso você tenha interesse em realizar o contrato, é importante ficar atento ao recibo, já que o Arrendador deve registrar o pagamento anual por meio de um recibo. 

É interessante falar que o contrato conta com um detalhe importante, pois o pagamento estipulado poderá ser realizado não só por quantia em dinheiro, mas em frutos da propriedade, que podem corresponder a um valor que será o aluguel. 

Por isso, não deixe de adicionar ao contrato a forma que o arrendamento será pago de forma clara, para impedir desentendimentos futuros.

3. Qual o prazo de duração do Contrato de Arrendamento Rural?

Naturalmente, é importante atenção ao prazo do contrato.

De acordo com a lei, os prazos podem variar em relação alguns fatores: 

O prazo será de 3 (três), anos nos casos em que ocorra atividade de exploração de lavoura temporária e ou de pecuária de pequeno e médio porte. 

Para além disso, poderá ser de três anos em todos os casos de parceria, além de ser o prazo mínimo, entende-se que este é o prazo indeterminado no contrato.

Já o prazo de 5 (cinco), anos se dá nos casos de arrendamento da propriedade em que ocorra atividade de exploração de lavoura permanente e ou de pecuária de grande porte.

O prazo de 7 (sete) anos, por sua vez, é utilizado nos casos em que ocorra atividade de exploração florestal.

4. Quais as responsabilidades das partes no Contrato de Arrendamento Rural?

Como todo contrato, as partes têm responsabilidades a serem cumpridas, ou seja, deveres e direitos que devem ser observados. 

Principalmente no caso de contrato verbal ou digital, já que atividades que já foram eram realizadas pessoalmente, hoje, podem ser realizadas digitalmente, basta baixar o arquivo e download que está finalizado. 

Sendo assim, é importante destacar alguns deveres contratuais  do Arrendador como: entregar ao arrendatário o imóvel rural objeto do contrato, na data estabelecida ou segundo os usos e costumes da região. 

Desse modo, o Arrendador deve garantir ao arrendatário o uso e gozo do imóvel arrendado, durante todo o prazo do contrato. 

E ainda, fazer no imóvel, durante a vigência do contrato, as obras e reparos necessários;

Já o arrendatário é obrigado a pagar pontualmente o preço combinado, nos prazos e locais, e a usar o imóvel rural, conforme o convencionado.

Além de tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu, não podendo mudar sua destinação contratual. 

Além disso, o arrendatário deve fazer no imóvel, durante  o tempo do contrato, as benfeitorias úteis e necessárias, desde que isso esteja claro no contrato.

Assim como, devolver o imóvel, ao término do arrendamento, do mesmo jeito que o recebeu.

Portanto, esses itens são fundamentais para que você assine de forma simples e válida perante a lei.

Todo contrato precisa seguir regras básicas e requisitos que as vezes na internet estão desatualizado, pois os modelos oferecidos são genéricos e não representam o que há de específico na relação contratual, que é única.

Cuidado com quem escolhe para fazer seu contrato. Uma pessoa sem conhecimento do assunto pode colocar as informações de forma errada, trazendo futuras dores de cabeça.

5. Quais são as atividades de exploração que podem estar no Contrato de Arrendamento Rural?

6. Contrato de Arrendamento Rural X Contrato de Parceria Rural: qual a diferença?

Caso você já tenha ouvido falar sobre contratos agrários, provavelmente já escutou o termo “Parceria Rural”. 

Pode parecer que tem a mesma função do contrato de arrendamento, mas não. Essa modalidade está presente na mesma lei que regula o Arrendamento Rural, porém mostra algumas diferenças importantes.

A relação contratual de acontece mediante um valor fixado em aluguel, geralmente anual, que pode ser convertido em frutos da propriedade, esse valor que foi estipulado será pago ao Arrendador mesmo que a colheita não tenha sido tão benéfica.  

Já a Parceria Rural é o contrato agrário que o Arrendador cede parte ou toda a sua terra para o Arrendatário.

Porém, o pagamento será mediante partilha de riscos do caso imprevistos da atividade rural, e dos frutos, produtos ou lucros obtidos conforme as partes acordarem no contrato.

Dessa forma, caso você opte por fazer uma parceria rural é necessário ficar atento, já que os ônus e bônus serão divididos e a partilha pode depender da colheita, o que não ocorre no contrato.

Sempre verifique se está usando o modelo correto de contrato. Usar o modelo errado pode colocar condições diferentes da que você queira a sua relação contratual.

7. O Contrato de Arrendamento Rural tem a opção de compra?

Dentro do que já vimos, ainda há alguns pontos que precisam de atenção, um deles é a opção de comprar o hectare que foi objeto do contrato. 

Como exemplo, podemos dizer que o Arrendador decidiu por vender as suas terras, já que se cansou da vida rural e quer ir para a cidade. 

Caso decida pela venda, o Arrendador, tem a obrigação de oferecer o hectare primeiramente ao Arrendatário, que já mora no local. 

A lei que regulamenta o arrendamento rural aponta que Arrendatário terá preferência de compra, devendo o arrendador até 6 (seis) meses antes do vencimento do contrato, avisá-lo das propostas que recebeu. 

Desse modo, o Arrendatário tem o  direito preferência de compra, na aquisição do imóvel rural arrendado. 

Quando demonstrar a vontade do Arrendador de vender suas terras, deverá notificar o Arrendatário para, no prazo, de 30 (trinta) dias, contado da notificação, exercer o seu direito de compra, caso tenha interesse.

8. Posso realizar benfeitorias com o Contrato de Arrendamento Rural?

Primeiramente é importante entender o porquê é necessário saber o que são benfeitorias realizadas no imóvel rural e qual a aplicabilidade delas na atividade rural, as benfeitorias, que são melhorias e podem ser realizadas ao longo do tempo no hectare que é objeto do contrato.

Essas melhorias podem ser de dois tipos:

As voluptuárias, não são essenciais só tornam o ambiente mais agradável. Já as úteis,  aumentam ou facilitam o uso do imóvel rural. 

As necessárias, por sua vez,  tem por fim conservar o imóvel rural ou evitar que se estrague.    

É muito importante que você fique atento às benfeitorias no contrato, pois o arrendatário, no término do contrato, terá direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis. 

Quanto às voluptuárias, somente será indenizado se sua construção fôr expressamente autorizada pelo arrendador.

9. Como proceder após a assinatura do Contrato de Arrendamento Rural?

Em primeiro lugar, é importante que você leitor, se atente a este tópico caso realize um contrato agrário escrito e formal.

Tendo em vista que, ao assumir a forma escrita é necessário que haja a autenticação das assinaturas onde uma das partes tenha firma reconhecida.

Você deve estar se perguntando o porquê desta burocracia em relação ao contrato, isso é importante porque arrendamento conforme vimos anteriormente se baseia em prazos. 

Em outras palavras, poderá ser estipulado de 03 a 07 anos de contrato, sendo assim, é muito importante perante a lei saber quando o contrato foi assinado pelas partes. 

Essa segurança faz com que alguma possível discussão possa ser resolvida observando a data que o documento foi assinado.

É igualmente importante que as partes do contrato agrário, estejam cientes de qualquer parte e tópico que poderão ser provados por testemunhas que tenham presenciado o ato.

O contrato não pode ser feito por qualquer um, pois há algumas exigências que a maioria das pessoas não sabem e se elas não estiverem em seu contrato, ele não será válido.

10. Como renovar o Contrato de Arrendamento Rural?

Como já falamos de prazos estipulados no contrato, é preciso que você entenda os motivos para renovar a atividade.

Em primeiro lugar, caso você queira aumentar o prazo que foi colocado no contrato é importante que seja por um motivo essencial, como por exemplo o atraso no fim da colheita.  

O reajuste do prazo busca que visa o direito do arrendatário a permanecer no imóvel até a arrecadação dos frutos, desde que já tenham se iniciado ou estejam prestes a iniciar.

Esse aditivo ao prazo tem por finalidade garantir ao arrendatário os resultados do negócio. 

Ao realizar essa renovação é possível modificar algumas cláusulas do contrato, assim como, adequá-lo para beneficiar ambas as partes. 

11. E se eu rescindir o Contrato de Arrendamento Rural antes do prazo? 

Se você chegou até aqui, provavelmente pensou em como se dá a rescisão do contrato. 

Caso uma das partes descumpra com as obrigações assumidas, o contrato poderá ser extinto.

Nesse sentido, o contrato de arrendamento não pode ser desfeito sem que o Arrendador comunique sua decisão ao usuário da terra com pelo menos seis meses de antecedência. Caso contrário, o acordo é renovado automaticamente. 

Dessa maneira, a lei que regula este ponto não estipulou um valor de multa para o caso de distrato do contrato, então se uma das partes desistir do acordo é importante que comunique o quanto antes, já que a promessa de renovação será mantida caso não o faça. 

Entre os tópicos da lei que mostram os motivos para extinção do contrato, não há o falecimento, tendo em vista que, o contrato poderá não ser interrompido. 

Os herdeiros das terras podem optar por continuar a atividade, ou por extinguir, mas deverão ter atenção quanto aos prazos do contrato.

Caso decidam vender a propriedade rural precisam esperar o fim da colheita e o fim dos prazos contratuais.

Com todas essas informações você já pode celebrar seu contrato, sabendo que há informaçoes importantes para ele ser válido. Procure um profisional ou empresa especializada competente para fazer seu contrato.

Tudo sobre o Tema

Legislação: Decreto lei n. 59.566/66

Conceito: documento que comprova os termos do arrendamento de terra rural celebrado, com opção de compra com abatimento do valor já pago.

Vigência: pode ser determinado ou indeterminado

O que não pode faltar:

• Dados de identificação de todas as partes envolvidas no contrato;
• Contrato assinado por todas as partes e por duas testemunhas;
• Descrição correta do bem ou objeto arrendado;
• Cláusula de preferência de compra.

Outros nomes para o mesmo documento:

• Contrato agrário;
• Contrato de arrendamento de terras;
• Arrendamento rural agrícola;
• Arrendamento rural e subarrendamento;
• Arrendamento rural e despejo.