27 Pessoas online preenchendo o Contrato de Compra e Venda de Imóvel de Herdeiros agora agora
Analista Gustavo Costa
03/07/2024

Os 4 【ERROS】 que invalidam o seu Contrato de Imóvel de Herdeiros. 【Cuidado】 com o 3º!

Descubra TUDO sobre o Contrato de Compra e Venda de Imóvel de Herdeiros. Como fazer o Contrato de Compra e Venda de Imóvel de Herdeiros? Quais são as obrigações das partes? Preciso de autorização de um juiz para vender um imóvel de herdeiros?  Modelo simples e adaptado a nova Lei para imprimir em Word e PDF.

  1. 1. O que é o Contrato de Compra e Venda de Herdeiros?
  2. 1.1. É obrigatório o processo de inventário?
  3. 2. Contrato de Cessão de Direitos Hereditários é o mesmo que Contrato de Compra e Venda de Imóvel de Herdeiros?
  4. 3. Como fazer um Contrato de Compra e Venda de Imóvel de Herdeiros?
  5. 4. Quais as consequências da quebra contratual?

Já se perguntou como é feita a venda de um imóvel que esteja em processo de inventário?

Suponhamos que você esteja querendo dar o seu primeiro passo para a compra de uma casa e perceba que a negociação de um imóvel de herdeiros ou inventariado possa ser uma opção viável e que cabe no seu bolso.

Para isso, é necessário também a ciência de quais documentos serão essenciais para o repasse do imóvel ao potencial comprador.

Além de que se houver mais de um herdeiro, é primordial que eles façam um acordo para a partilha deste bem e que sua autorização a venda esteja expressa dentro do contrato.

Pois bem, neste artigo discorreremos sobre as principais características que você não pode esquecer durante uma negociação de um imóvel de herdeiro.

Já deixo claro que é importantÍssimo ter um contrato feito por pessoas que entendam do assunto, para evitar maiores problemas no futuro. 

1. O que é o Contrato de Compra e Venda de Herdeiros?

Após o falecimento de uma pessoa, há vários assuntos que precisam ser tratados entre aqueles queridos pelo falecido. Dentre eles, há a divisão de seus bens.

Contudo, para ter conhecimento de todos os bens que a pessoa deixou após a sua morte, um de seus herdeiros deve dar entrada no processo de inventário.

O inventário consiste em um processo, que pode ser judicial ou extrajudicial, onde não só é identificado todos os bens do falecido, como também é repartido esses bens entre todos os herdeiros da pessoa, da forma justa conciliada com a vontade daquele que morreu.

Com isso, pode acontecer de um mesmo imóvel ser dividido entre dois herdeiros e, nesse caso, a forma mais fácil para realizar essa divisão é com a sua venda.

Mas como garantir que um dos herdeiros  não irá realizar a venda e ficar com todo o dinheiro? É para evitar esse tipo de situação que há o Contrato de Compra e Venda de Imóvel de Herdeiros.

Esse contrato nada mais é do que o documento comprovatório de como foi realizada a venda de determinado imóvel que em parte pertence a um herdeiro.

E para garantir que o imóvel será vendido da melhor forma possível, dentro do processo de inventário será escolhido uma pessoa chamada de  inventariante.

Ela será a pessoa responsável por cuidar desse imóvel enquanto ainda está em discussão no processo de inventário, como também por sua venda.

1.1. É obrigatório o processo de inventário?

O contrato de compra e venda, particularmente, não é o documento principal para a compra de um imóvel de herdeiros. Entretanto, poderá ser necessário no prosseguimento da negociação, tendo em vista qu há em aberto um processo de inventário.

O inventário é utilizado para que todos os bens, deveres e obrigações de um ente falecido sejam atribuídos/passados para os herdeiros de forma efetiva.

Essa ação garante aos herdeiros a posse válida e o registro da propriedade para continuar com o desenvolvimento da compra.

Lembre-se que é necessário a nomeação de um inventariante que estará responsável pela direção do processo em nome de todos os herdeiros e, de certa forma, será o informante de todo o andamento do inventário.

Lebrando que a escolha do inventariante é feita preferencialmente entre os herdeiros mas, caso não haja consenso, o juiz escolherá um terceiro fora da ação inventariante.

Há casos em que o proprietário falecido possa ter deixado mais de uma propriedade (seja imóvel rural ou em outras localidades) e esta deve ser contabilizada também durante o inventário.

Por isso, como há um processo jurídico envolvido, não é aconselhável o uso de modelos de contratos disponíveis em Word e PDF a internet, porque geralmente não estão de acordo com as particularidades desse caso.

Mas será que essa venda pode acontecer de outra forma?

2. Contrato de Cessão de Direitos Hereditários é o mesmo que Contrato de Compra e Venda de Imóvel de Herdeiros?

A priori, o contrato de cessão de direitos de uma herança é um documento que conduz  a entrega dos direitos de um bem do(s) herdeiro(s) para o potencial comprador.

O art. 1.793, vigente no Código Civil Brasileiro dispõe acerca da cessão aberta dos direitos do antigo proprietários para terceiros. A anuência de todos os herdeiros nesse firmamento de cessão é obrigatório.

Caso não ocorra a concordância de todas as partes, o contrato de cessão de direitos pode ser anulado.

É fundamental indicar no documento todas as informações necessárias a cessão, abaixo listamos para você:

  • A qualificação das partes (cedente e cessionário);
  • A descrição da cota da herança que será transmitida entre as partes;
  • O valor correspondente a esta transmissão ou se será de forma gratuita;

A diferença desse contrato com o de Compra e Venda é que enquanto neste último todo o bem é vendido, na cessão de direitos será cedido apenas os direitos de um herdeiro, o que nem sempre significa que será cedido o bem inteiro.

Para facilitar a compreensão, vamos exemplificar:

O dono de uma casa possui dois filhos. Com a sua morte, os dois são herdeiros do mesmo imóvel.

Contudo, o filho mais velho resolve ceder os direitos que possui sobre este imóvel a um terceiro interessado, ou seja, transmite a essa terceira pessoa apenas 50% do imóvel.

Ficou melhor agora a compreensão do que é um Contrato de Cessão de Direitos?

Assim, para garantir que está celebrando o contrato correto e que ele seguirá as regras e requisitos básicos para garantir sua segurança durante a venda, é recomendado que o contrato  seja feito por um advogado ou outro profissional especializado, que conhece todas as cláusulas obrigatórias do seu documento jurídico.

3. Como fazer um Contrato de Compra e Venda de Imóvel de Herdeiros?

Antes de validar a venda do imóvel, é importante que o juiz responsável pelo inventário conceda uma autorização ao inventariante para vender o imóvel, documento este que deverá ser anexado ao contrato.

Após, é imprescindível também a anuência dos herdeiros á esta venda, informação que deve estar escrita no contrato assim como, se possível, a assinatura de cada um dos herdeiros ao final do documento, para comprovar a sua concordância.

Além do mais, é necessário o levantamento dos documentos essenciais da propriedade, como  comprovantes do pagamento do IPTU, matrícula do imóvel, escritura, dentre outros.

Após o recolhimento desses documentos e informações, é possível iniciar o contrato, com a correta qualificação de quem está participando do contrato, seja a parte compradora (o adquirente) e a parte vendedora (os herdeiros do imóvel e/ou inventariante).

Além da qualificação das partes, é preciso uma correta descrição do objeto do contrato, ou seja, o imóvel em venda, tal como dos dados do processo de inventário dos bens daquele que morreu.

Quanto ao pagamento do valor acordado pela compra, deve-se ter atenção se o juiz não determinou o pagamento por depósito judicial, onde o dinheiro é depositado em uma conta judicial, cabendo ao próprio juiz fazer a distribuição dos valores entre os herdeiros.

Há ainda outro assunto que precisa ser discutido nesse tipo de negócio, que é o pagamento do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCD). Esse imposto deve ser pago pelos herdeiros em relação aos bens deixados pelo falecido, chamado de "de cujus".

Dessa forma, ao redigir o contrato é muito importante um profissional qualificado, para garantir que todos os passos e cláusulas essenciais constarão no seu documento jurídico.

4. Quais as consequências da quebra contratual?

Para a confecção de um contrato, deve ser observada e acordada as cláusulas decorrentes da compra e venda de um imóvel.

Dessa forma, com uma formalidade concreta da compra e venda, é necessário estar presentes no contrato qualquer iminência de problemas que possam surgir no decorrer da negociação.

Esses problemas normalmente trazem certas dores de cabeça e dúvidas quanto ao detalhamento dos dados, acerca das penalidades e multas a serem aplicadas a parte que pede a rescisão contratual.

Entretanto, se o próprio contrato de compra e venda já prever esses detalhes e estiver escrito de forma bem clara, os eventuais problemas que surgirem serão resolvidos de forma bem mais rápida, talvez até mesmo sem a necessidade de uma ação jurídica.

Por isso, ao celebrar seu contrato, especifique as consequências para os possíveis casos de rescisão, assim como em que situações caberá multa e qual o seu valor.

Tendo em vista que muitas pessoas não conhecem todas as exigências e particularidades desse tipo de contrato muito cuidado ao realizá-lo, para garantir sua veracidade.

Tudo sobre o Tema:

Legislação: Código Civil (Lei federal n° 10.406/2002) e (Lei nº 11.441/2007 e art. 1.793)

Conceito: Como proceder com contrato de compra e venda de imóvel de herdeiros.

Vigência: A partir do acordo e firmamento das cláusulas do contrato.

O que não pode faltar:

Compreender se o processo da compra de um imóvel herdado será feita durante um inventário;

Identificação pessoal das partes que estarão inseridas no contrato (RG, CPF, nacionalidade, estado civil, endereço residencial, dados para contato).

Outras nomenclaturas para este documento: 


Dúvidas mais frequentes

1. Como vender um imóvel de herança?

Primeiramente, todos os herdeiros devem entrar em um acordo para que o contrato de compra e venda seja firmado com um potencial comprador. A partir disso, é necessário que sejam feitas observações sobre a via que será escolhida pela família para prosseguir com o processo.

2. O inventariante pode vender bens?

Em algumas circunstâncias, todos os herdeiros devem ter ciência da venda dos bens do antigo proprietário.

3. Qual o valor para fazer o comprovativo por instrumento público?

O preço sofre variações entre os estados. É aconselhável pesquisar e listar as suas opções antes de firmar o documento.

4. Quanto tempo para a conclusão de um inventário?

Não há como estabelecer um prazo médio de duração de um inventário, pois são inúmeros fatores que podem correr pela via judicial.

5. É necessário contratar um advogado?

Sim. É super recomendado contratar um advogado para prosseguir com o processo de compra e venda de um imóvel herdado ou contrato de cessão de direitos hereditários. A presença de uma figura como esta irá garantir que você possa tirar dúvidas sempre que precisar.